隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的重磅出臺(tái)，一個(gè)全新的世界級(jí)都市群呼之欲出。作為早期孕育房地產(chǎn)業(yè)的土壤，向來(lái)是房企“必爭(zhēng)之地”的珠三角地區(qū)，又迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

房地產(chǎn)企業(yè)的嗅覺(jué)向來(lái)靈敏，早在粵港澳大灣區(qū)概念剛剛提出之時(shí)，房企對(duì)這片熱土的爭(zhēng)奪戰(zhàn)就已打響。對(duì)于他們而言，布局大灣區(qū)，不僅是立足當(dāng)下的戰(zhàn)略之舉，更是押注未來(lái)的重要之措。

2月21日午間，陽(yáng)光照耀在東經(jīng)114.1度，北緯22.26度的香港島上，海洋公園萬(wàn)豪酒店里剛剛結(jié)束了一場(chǎng)備受矚目的會(huì)議——粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要宣講會(huì)。

門(mén)口處，粵港澳三地的媒體已經(jīng)架好“長(zhǎng)槍短炮”等待采訪離場(chǎng)的嘉賓，對(duì)于這個(gè)近來(lái)熱度最高的規(guī)劃，他們希望得到更多的具體內(nèi)容和想法。

作為早期孕育了地產(chǎn)業(yè)的土壤，珠三角地區(qū)向來(lái)是房企的“兵家必爭(zhēng)之地”，從這片土壤上走出的碧桂園、萬(wàn)科與恒大占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)多年的龍頭之位。

粵港澳大灣區(qū)概念的提出更是加劇了房企對(duì)這片熱土的爭(zhēng)奪，布局大灣區(qū)，不僅是立足當(dāng)下的戰(zhàn)略之舉，更是押注未來(lái)的重要之措。

爭(zhēng)搶先機(jī)

近年來(lái)，隨著粵港澳大灣區(qū)熱度的持續(xù)走高，房企投入了極大的熱情與精力來(lái)積極拓展灣區(qū)內(nèi)的土儲(chǔ)。世茂董事局副主席許世壇曾在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，過(guò)去世茂主要土儲(chǔ)在長(zhǎng)三角，接下來(lái)將加大在粵港澳大灣區(qū)的投入，希望在香港加快土地儲(chǔ)備，預(yù)測(cè)到2020年，將有多個(gè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)。

和世茂一樣奮戰(zhàn)在粵港澳大灣區(qū)的房企不在少數(shù)。

從2016年至2018年的招拍掛土地成交情況來(lái)看，大灣區(qū)(不含港澳)內(nèi)9個(gè)城市的招拍掛土地成交建面總量為1.7億平方米，其中，不少大中型房企憑借各自優(yōu)勢(shì)，提前布局，搶占先機(jī)。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，在大灣區(qū)內(nèi)拿地規(guī)模排名前30名的企業(yè)新增土地儲(chǔ)備總量達(dá)到了0.8億平方米，占比達(dá)48.7%，包攬了近一半的成交土地，已掌握了粵港澳大灣區(qū)大量的優(yōu)質(zhì)資源。

在充足貨源的支撐下，當(dāng)前在粵港澳大灣區(qū)搶占先機(jī)的主要有三類房企，分別為在此發(fā)家的全國(guó)化規(guī)模房企、看準(zhǔn)了大灣區(qū)發(fā)展契機(jī)的外來(lái)房企和深耕本土的區(qū)域房企。

老牌房企占“天時(shí)”

由于粵港澳大灣區(qū)所涵蓋的深圳、廣州、佛山等城市恰好也是眾多老牌龍頭房企的發(fā)源地，這類企業(yè)一方面“樹(shù)大根深”、資金充裕，另一方面大力高舉全國(guó)化擴(kuò)張時(shí)，本身就是以大灣區(qū)為大本營(yíng)。因此，在粵港澳大灣區(qū)的“搶灘大戰(zhàn)”中，占盡天時(shí)。

從克而瑞公布的粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值數(shù)據(jù)來(lái)看，廣東起家的龍頭房企強(qiáng)勢(shì)占據(jù)了大灣區(qū)貨值前5名中的4個(gè)席位，分別為發(fā)家佛山的碧桂園，廣州孕育的恒大、保利以及從深圳走出來(lái)的招商蛇口。而作為房企“三巨頭”之一的萬(wàn)科，也以近2500億元的土儲(chǔ)貨值位列第10名。

其中，碧桂園無(wú)疑是此輪布局粵港澳大灣區(qū)的眾多房企里最大的贏家，其5713億元的土儲(chǔ)貨值和5629萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)建面，均位列榜首?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年，碧桂園國(guó)內(nèi)權(quán)益合約銷售前十城市中，大灣區(qū)城市群中的惠州、佛山、東莞及廣州便占據(jù)四席，其中惠州更是勇奪城市銷售魁首，2018年權(quán)益合約銷售達(dá)210億元，占據(jù)總權(quán)益銷售占比的4%，市場(chǎng)占有率排名第一。此外，碧桂園2018年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，內(nèi)地合同銷售額排名前10的項(xiàng)目中，惠州貢獻(xiàn)了3個(gè)。

緊隨碧桂園之后，恒大以3821億元土儲(chǔ)貨值和2144萬(wàn)平方米土儲(chǔ)建面位列第二位。在將總部正式搬遷至深圳之后，恒大深圳公司披露，其目前已擁有50個(gè)項(xiàng)目，深圳的主戰(zhàn)場(chǎng)地位已經(jīng)不言而喻，整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略中心已然想往粵港澳大灣區(qū)靠攏。恒大官網(wǎng)顯示，僅惠州和佛山兩城，就有9個(gè)項(xiàng)目正在銷售。

于1992年成立的國(guó)企保利，截至2018年上半年，已覆蓋了全國(guó)99個(gè)城市，其中在粵港澳地區(qū)，保利更是已實(shí)現(xiàn)了除澳門(mén)、香港外的灣區(qū)城市全覆蓋。2018年末，保利發(fā)展于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)擁有總貨值2788.6億元，土地儲(chǔ)備建面1853.4萬(wàn)平方米，皆位于5強(qiáng)之內(nèi)。

本土房企借“地利”

除廣東起家的龍頭房企外，還有許多扎根于本土的中小型開(kāi)發(fā)商，實(shí)力也不容小覷，其憑借“地利”優(yōu)勢(shì)，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過(guò)程中充分享受政策紅利。

在克而瑞公布的大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值30強(qiáng)榜單中，本土企業(yè)的數(shù)量最多，達(dá)到了13家，擁有的貨值總量占比達(dá)到38%。其他小型本土房企，更是數(shù)不勝數(shù)。這些房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)，以大本營(yíng)為核心，在深耕布局的同時(shí)向周邊城市輻射發(fā)展，典型如龍光、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展、時(shí)代地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、合景泰富、奧園集團(tuán)等。

以龍光為例，2018年底，其在粵港澳大灣區(qū)的貨值約為2612.1億元，在本土企業(yè)隊(duì)伍中遙遙領(lǐng)先。此外，中國(guó)奧園立足于大本營(yíng)廣州，近些年來(lái)向周邊城市延展的步伐明顯加快，2014年首入佛山、2015年進(jìn)駐深圳，2016年布局惠州，截至2018年上半年，中國(guó)奧園已實(shí)現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市全覆蓋，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目55個(gè)，貨值接近1050億元。此外，中國(guó)奧園執(zhí)行董事郭梓寧也曾透露，集團(tuán)在粵港澳大灣區(qū)擁有13個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2018年有兩三個(gè)項(xiàng)目能入市，產(chǎn)生業(yè)績(jī)。

以舊改起家的佳兆業(yè)，以2595億元的貨值緊隨龍光之后，其在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的貨值更是占據(jù)公司自身總貨值的65%以上。佳兆業(yè)多年來(lái)一直秉持“深耕核心一線，適度下沉都市圈”的策略，眾多核心項(xiàng)目位于以深圳、廣州為核心的粵港澳大灣區(qū)。目前佳兆業(yè)已布局深圳、廣州、惠州、珠海、佛山、東莞、中山等灣區(qū)城市。

佳兆業(yè)2018年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，合約銷售額共計(jì)253.19億元，其中珠三角貢獻(xiàn)14.045億元，占比超過(guò)55%。珠三角66個(gè)項(xiàng)目中，除陽(yáng)江佳兆業(yè)濱江壹號(hào)外，其余均分布于灣區(qū)內(nèi)城市。

借“地利”之便，乘著政策的東風(fēng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展或難以估量。

外來(lái)房企傍“人和”

由于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展機(jī)遇普遍被看好，加之政策紅利，在全國(guó)化擴(kuò)張需求推動(dòng)下，一些外地房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始積極布局，在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子，企圖能盡早從中分一杯羹。此類企業(yè)以融創(chuàng)、雅居樂(lè)、新力等為代表。

以發(fā)家于天津的融創(chuàng)為例，事實(shí)上此前其計(jì)劃收購(gòu)佳兆業(yè)一事已經(jīng)表露出其布局珠三角之意。收購(gòu)失敗后，融創(chuàng)于2015年3月成立了廣深區(qū)域公司。2016年1月，融創(chuàng)兩度在佛山拿地，成功進(jìn)駐佛山，跨出了布局珠三角的第一步。在此后短短一年多的時(shí)間內(nèi)，融創(chuàng)接連布局粵港澳大灣區(qū)的其他城市，包括廣州、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門(mén)及肇慶等。

截至2018年末，融創(chuàng)在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)貨值已達(dá)到1846億元，在外來(lái)企業(yè)中獨(dú)占鰲頭。

此外，中海地產(chǎn)雖然定位為國(guó)際化開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)集團(tuán)，但作為中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)拓者和引領(lǐng)者，龐大的實(shí)力和眼界不容置疑，加之總部位于香港，擁有“天時(shí)”“地利”之便，在粵港澳大灣區(qū)的布局自然不甘于人后。

值得注意的是，在大灣區(qū)土地建面排行榜中，雖然中海地產(chǎn)僅以1292萬(wàn)平方米位居第六名，但這些土儲(chǔ)的總貨值卻高達(dá)2991億元，僅次于碧桂園與恒大，位列第三名。由此可見(jiàn)，其土儲(chǔ)布局的“質(zhì)量”實(shí)際上要高于其他多數(shù)企業(yè)。

大灣區(qū)概念的正式落地對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有何影響?

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的三個(gè)領(lǐng)域。首先，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)意創(chuàng)新等有助于促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所受到的影響或最大;其次，人才導(dǎo)入過(guò)程中必然要配套租賃用房，因此灣區(qū)內(nèi)的租賃市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景;最后，集體建設(shè)用地用地緊張之后，尤其是廣州、深圳、香港、澳門(mén)這四大中心城市因?yàn)榻ㄔO(shè)較早，已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，集體用地如何盤(pán)活將會(huì)形成很大創(chuàng)新機(jī)制。

然而，雖然灣區(qū)風(fēng)光無(wú)限好，房企在布局時(shí)亦存在難點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，政策落地是會(huì)帶來(lái)很多機(jī)會(huì)，但粵港澳地區(qū)的土地制度不太一樣，開(kāi)發(fā)商在布局時(shí)需要加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)。此外，由于市場(chǎng)預(yù)期好，土地價(jià)格自然高昂，房企要注意獲取成本，不能盲目地去落子，要考慮資金問(wèn)題和后續(xù)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。