被預(yù)警城市主要特征是新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅大

當樓市小陽春來臨，不少城市土地市場升溫之時，市場上關(guān)于政策松綁、房價開始大幅上漲的聲音再次出現(xiàn)。不過，對于“熱起來”的城市，中央并未坐視不理，而是亮起監(jiān)管大棒，進行預(yù)警提示。

5月18日，據(jù)新華社報道，為進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對6個城市進行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預(yù)警提示。

這距離國家統(tǒng)計局發(fā)布“4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”僅過了兩天。而上一次的預(yù)警也是在統(tǒng)計局發(fā)布3月份數(shù)據(jù)之后。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，住建部對4城的預(yù)警體現(xiàn)出中央對于2019年“三穩(wěn)”的目標毫不動搖，對于各城市樓市穩(wěn)定的要求決不放松。

佛山、蘇州、大連、南寧遭住建部“點名”

為何佛山、蘇州、大連、南寧會被“點名”?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，被預(yù)警城市都屬于房價明顯上漲城市。

大連、南寧在70個大中城市的統(tǒng)計范圍內(nèi)。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月大連新建商品住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%;二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%;南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

蘇州、佛山雖然不在70個大中城市的統(tǒng)計范圍內(nèi)，但是蘇州在這一輪的土地回暖中打響了頭炮，并制造了高價地項目，不可謂不引人關(guān)注。張波表示，這幾個城市不但房價上漲明顯，土地市場的熱度亦表現(xiàn)為溢價率環(huán)比提升明顯。

4月29日，蘇州園區(qū)蘇園土掛(2019)02號地塊拍賣結(jié)果出爐，中海地產(chǎn)以35.6億元的總價競得該地塊，樓面價為30287元/平方米，創(chuàng)造了蘇州園區(qū)的地價新高。而此前，吳中區(qū)太湖新城板塊和尹山湖板塊也誕生了新的高價地項目。

蘇州樓市也在升溫。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1-4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬平方米，同比2018年同期增長了38%。成交均價21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。2019年1-4月蘇州樓市成交整體呈現(xiàn)同比“量價齊升”的局勢。

而佛山，地處粵港澳大灣區(qū)，受廣州、深圳城市需求外溢的影響，在這一輪的地市回溫中，也較為醒目。諸如3月26日，經(jīng)過兩個多小時競拍，舉牌171輪，中海地產(chǎn)以18.5億元總價、3.06萬平方米商業(yè)配建以及2.1萬平方米的自持租賃拿下佛山北滘新城一宗地塊。4月22日，歷經(jīng)2小時激戰(zhàn)，時代中國以31億元、7.1萬平方米的自持摘下佛山金沙洲里水商住地塊。而去年四季度，佛山地市還處于震蕩調(diào)整中，底價成交、撤牌、推遲與流拍的現(xiàn)象不斷發(fā)生。

中央監(jiān)管+地方調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

中央監(jiān)管與指導，地方實施調(diào)控措施，成為此輪調(diào)控的最大亮點。

以蘇州為例，在住建部點名的同時，地方政府也關(guān)注到了地市的升溫，并祭出調(diào)控的兩連殺。

5月11日，蘇州市人民政府發(fā)布《市政府關(guān)于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，宣布在蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點區(qū)域，新房限售3年;蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房，限售5年。同時還對土地出讓報價規(guī)則進行調(diào)整，將土地出讓報價條件從定值調(diào)整為區(qū)間設(shè)置。5月16日，蘇州再出新政，將工業(yè)園區(qū)新購住房學位政策由5年調(diào)整為9年，這意味著在九年義務(wù)教育階段只允許使用一次學區(qū)資源，即使子女讀完小學、學區(qū)也不允許通過房屋買賣的方式轉(zhuǎn)給別人。這讓炒作學區(qū)房變得意義不大。

在張大偉看來，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導、中央指導為主，不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責任要求房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不變。

還有哪些城市房價、地價在漲?

新京報記者發(fā)現(xiàn)，此次住建部點名的四個城市，分別是位于我國東部的蘇州、南部的佛山、西部的南寧和北部的大連，監(jiān)管層似有敲山震虎之意。事實上，除了蘇州和佛山的土地市場表現(xiàn)較為突出外，大連和南寧的房價上漲在70城市中并不是最靠前。

在4月份70城房價指數(shù)中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量有67個，不漲的僅有3個。而3月份、2月份，這一數(shù)據(jù)是65個，57個。環(huán)比漲幅居首的城市是秦皇島，達1.8%，重慶、昆明的漲幅是1.2%，西安是1.1%，杭州、濟南、武漢是1.%。

二手房價方面，環(huán)比漲幅最高的是西寧，為2%，太原、廈門等城市二手房價漲幅為1.2%、1.3%。

在土地市場方面，部分城市回暖明顯，出現(xiàn)房企搶地現(xiàn)象，諸如長三角的杭州、南京、寧波、合肥，粵港澳的廣州、福州等，中部地區(qū)的武漢、鄭州等，北方地區(qū)的天津與濟南等，多輪舉牌、高溢價拿地等頻現(xiàn)。

這背后除了房企資金面充裕、積極拿地補倉外，還與三四線市場退熱，房企將重心轉(zhuǎn)移至二線城市有關(guān)。

2018年底以來，中央多次強調(diào)2019年要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

在此政策基調(diào)下，部分熱點房價、地價的異動，必然會引起注意。張大偉表示，未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，類似2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年仍將常態(tài)化。