從科韻路轉(zhuǎn)入新滘路再走不遠(yuǎn)，便能在一個(gè)兩車(chē)道的路口看到赤沙牌坊，這里便是赤沙村的正式入口。從這走進(jìn)去不足50米，就能看到保利建好的舊改展廳。

房企們重視這個(gè)舊改項(xiàng)目。因?yàn)榕弥奘澜缂?jí)創(chuàng)新特區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、粵港澳大灣區(qū)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)等定位，緊鄰于此的赤沙村無(wú)異于一塊“肥肉”，富力、萬(wàn)科、越秀、保利都參與過(guò)爭(zhēng)奪。

外界都以為去年6月由富力和保利組成聯(lián)合體成為舊改意向合作企業(yè)會(huì)是這條走過(guò)十余年漫漫舊改路的赤沙村最終定數(shù)，但3月5日廣州公共資源交易中心的一紙公告，讓交易又蒙上了新的迷霧。

公告顯示，赤沙村將公開(kāi)選擇合作企業(yè)，將于競(jìng)選及表決會(huì)議于2021年4月26日9時(shí)30分在廣州市海珠區(qū)赤沙村舉行。

除了村土地、人口、改造要求等相關(guān)條款，最令人詫異的一點(diǎn)是，招標(biāo)書(shū)明確提出：項(xiàng)目不接受聯(lián)合體申請(qǐng)。

如此不免產(chǎn)生疑問(wèn)，去年成為合作意向企業(yè)的富力+保利是有一方就此退出?抑或是兩家均出局，由新的第三方成為赤沙村的最終勝利者?

赤沙村舊改路途

赤沙村位于海珠東北部，處琶洲南區(qū)核心位置，與琶洲會(huì)展中心僅一江之隔。因?yàn)樵陧斨弥抟幌盗幸?guī)劃的名頭，赤沙村對(duì)于合作企業(yè)要求極高，相當(dāng)傲嬌。

按招標(biāo)文件，赤沙村東至科韻路，南至新滘東路，西至華南快速路，北至黃埔涌。項(xiàng)目總用地面積有集體土地69.38萬(wàn)平方米，將采取全面改造方式，合作改造模式，改造擬投資金額88.1億元。

正式商平臺(tái)招商，亦意味著赤沙村舊改很快將畫(huà)上句號(hào)，甚至完成時(shí)間表都已在招商文件中明確：確保2023年12月31日前全部安置房開(kāi)工建設(shè)，2025年12月31日前基本完成回遷安置房建設(shè)。

其中具體到完成詳細(xì)規(guī)劃修改方案審批、實(shí)施方案審批、補(bǔ)償安置方案表決并啟動(dòng)《補(bǔ)償安置協(xié)議》簽約、首期安置地塊上房屋的《補(bǔ)償安置協(xié)議》簽約、全村改造范圍內(nèi)房屋的簽約率達(dá)到50%以上、首期安置地塊上的房屋動(dòng)遷交房......都具體明確了時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

不過(guò)，回顧赤沙村的舊改歷程，卻是行過(guò)了十?dāng)?shù)年。

最早參與進(jìn)來(lái)的是富力。2009年為籌備亞運(yùn)會(huì)，廣州推出多條舊村改造，赤沙村就是其一。而就在亞運(yùn)會(huì)前夕，富力與赤沙聯(lián)社簽訂《合作改造廣州市赤沙“城中村”項(xiàng)目意向書(shū)》，有效期為七年。

彼時(shí)的舊改，模式尚不清晰，赤沙村舊改方案亦因海珠生態(tài)城控規(guī)等問(wèn)題遲遲未能獲批。

后來(lái)到2015年，《廣州市城市更新辦法》和配套文件出臺(tái)，明確規(guī)定，項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)前，村集體不得自行選取合作企業(yè)。因此，赤沙村舊改工作一度停滯。次年，富力與赤沙村的協(xié)議便到期，后者有權(quán)另?yè)窈献鞣健?/p>

值得注意的是2018年，廣東省出臺(tái)舊改新政，允許甚至鼓勵(lì)房企和舊村自行洽談，并省去“招拍掛”環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)而協(xié)議出讓舊村改造地塊。同時(shí)，赤沙村亦完成舊改意愿表決。

關(guān)鍵點(diǎn)在于，政策相當(dāng)于開(kāi)放了各房企涌進(jìn)這場(chǎng)爭(zhēng)奪的權(quán)限。嗅到危機(jī)的富力，在赤沙舊改選擇合作意向企業(yè)表決前，亮出了誠(chéng)意，提高了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

但在2019年4月的表決中，富力仍舊未能通過(guò)從赤沙村意向合作企業(yè)表決，同意率僅43.52%。萬(wàn)科、保利也正是在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)插足進(jìn)來(lái)。

不過(guò)，萬(wàn)科由于不符合相關(guān)條件及要求，無(wú)緣赤沙舊改。另一個(gè)“插足者”保利，則在4月22日到25日，帶領(lǐng)約800名赤沙村村民參觀琶洲村，承諾以廣州舊改項(xiàng)目最高標(biāo)準(zhǔn)作安置補(bǔ)償。

雙方開(kāi)始互相角力，包括不斷加碼給予村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如消息稱(chēng)富力方將補(bǔ)償面積提高到按照現(xiàn)狀建基*4.5層面積補(bǔ)償，額外給予800元/平補(bǔ)貼;而保利則將額外補(bǔ)貼提升到1000元/平等等。

直至去年6月，赤沙村引入富力+保利聯(lián)合體企業(yè)表決，村股民全部同意通過(guò)，同意率100%。

所有人都以為關(guān)于赤沙村的爭(zhēng)奪將塵埃落定，富力+保利的組合將笑到最后。但是赤沙村上平臺(tái)招商的公告，卻又明確要求不接受聯(lián)合體，讓赤沙村舊改再次蒙上一層迷霧。

贏家猜想

值得注意的是，即便意向合作時(shí)是以聯(lián)合體入標(biāo)，但在最后一步，上平臺(tái)招商環(huán)節(jié)不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)已經(jīng)成為趨勢(shì)。

“意向合作企業(yè)的話(huà)，招標(biāo)其實(shí)是可以和聯(lián)合體的，但是最后招商，原則上大部分都是不接受聯(lián)合體報(bào)名，都是以單一實(shí)施主體來(lái)執(zhí)行。”世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。

林家星指出，現(xiàn)在很多招標(biāo)，慢慢都會(huì)不接受聯(lián)合體。主要因?yàn)槁?lián)合體沒(méi)辦法明晰具體的操盤(pán)主體。

有市場(chǎng)人士指出，舊改招商雖然明確不允許聯(lián)合體報(bào)名，但是沒(méi)有說(shuō)明不允許合資企業(yè)，所以并不能最終定論。

“合資是單一主體，同時(shí)一旦合資，是能夠明確合資公司的股權(quán)比例，會(huì)更加清晰的知道誰(shuí)來(lái)操盤(pán)，股東結(jié)構(gòu)，實(shí)施主體各方面都會(huì)明確一些。”針對(duì)合資公司入標(biāo)，林家星如是稱(chēng)。

事實(shí)上，招商文件明確不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，最終以合資公司成功奪標(biāo)的案例并非沒(méi)有。同樣位于海珠區(qū)的石溪村就是其中一個(gè)案例。

在2020年末，廣州公共資源交易中心發(fā)布了石溪村更新改造項(xiàng)目公開(kāi)選擇合作企業(yè)公告，項(xiàng)目實(shí)際改造范圍約為101.38萬(wàn)平方米，改造投資總金額約為176.99億元，項(xiàng)目的改造方式為全面改造，改造模式為合作改造。

這是一個(gè)同樣明確了改造時(shí)間點(diǎn)，確保 2023年12月31日前安置房開(kāi)工建設(shè)， 2025年12月31日前基本完成安置房建設(shè)的改造項(xiàng)目。同樣明確了申請(qǐng)企業(yè)不以聯(lián)合體和自然人形式報(bào)名。

該招商文件，亦明確要求合作企業(yè)注冊(cè)資本不低于5億元，總資產(chǎn)不低于300億元，凈地產(chǎn)不低于100億元。

還要求合作企業(yè)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在公告發(fā)布之日(2020年11月3日)前5年房屋建筑面積累計(jì)竣工驗(yàn)收100萬(wàn)平方米以上，且工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

同時(shí)，申請(qǐng)企業(yè)還需具有廣州市范圍內(nèi)舊村更新改造經(jīng)驗(yàn);廣州市范圍內(nèi)取得城市更新舊村改造單一項(xiàng)目，按計(jì)容建筑面積計(jì)算不少于150萬(wàn)平方米。

這是佳兆業(yè)集團(tuán)和紅八方集團(tuán)早期介入的項(xiàng)目，而招商文件內(nèi)容，幾乎與此次赤沙村的招商文件無(wú)異，僅具體數(shù)據(jù)細(xì)節(jié)上的差異。在當(dāng)時(shí)也引起市場(chǎng)對(duì)接盤(pán)方是誰(shuí)的疑惑。

最終，在去年12月下旬，廣州海珠石溪城市更新項(xiàng)目以89.87%的同意率確定廣東佳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為為舊改項(xiàng)目合作企業(yè)。而廣東佳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，正是由佳兆業(yè)和紅八方合資成立的公司。

以此來(lái)看，也許此次赤沙村的招標(biāo)結(jié)果早已明確，只是在流程上，需要一個(gè)更明確的對(duì)象。