上半年，昆明住宅市場整體供銷呈現(xiàn)下滑趨勢，均價穩(wěn)定上漲，供應市場恢復銷售的4月，迎來第一個峰值，自5月開始整體供應大致穩(wěn)定。成交端并沒有受到大量供貨而上行，反而呈下行趨勢，上半年月均去化為近三年來最低點，均價受剛改改善占比提高影響，穩(wěn)定上漲。

數(shù)讀

昆明住宅市場供應412.65萬平方米

同比下降6%較2019年上半年下降9.61%

成交378.77萬平方米

同比上漲1.07%較2019年上半年下降20.29%

均價15739元/平方米

同比上漲7%較2019年上半年上升14.81%

分析:總體住宅量跌價漲，推盤量、認購率創(chuàng)近年來新低。三環(huán)附近區(qū)域為市場主力，剛需、剛改需求提升，剛需客對總價比較敏感。

(以上為克而瑞2021年上半年數(shù)據(jù))

變化

主城土地供應同比減少41%

2021年上半年，昆明建設多條道路、機場，“南延”變“南控”，其他區(qū)域迎來新的機會;規(guī)范市場方面，昆明擬出新規(guī)限制陽臺面積、嚴控農(nóng)村村民宅基地等，整體以市場規(guī)范化為主導。但隨著全國整體政策趨緊態(tài)勢，昆明信貸趨緊，客戶觀望情緒重，導致市場供求有所下滑。

1—6月，土地供應市場受政府供地節(jié)奏放緩影響，供應體量大幅下降，主城土地供應同比減少41%，基本為掛牌供應;成交同比上漲5%，勾地較多。純住宅作為主要成交土地，供求跌幅相對較大，分別為-48%、-19%。區(qū)位優(yōu)越、地塊各方面素質良好的宅地引發(fā)激烈爭搶，如4月呈貢經(jīng)開板塊兩塊住宅用地，由保利+陽光城、中糧分食，巫家壩和甸營兩塊住宅用地由中鐵建和招商奪得，均溢價成交，住宅成交地價有提升，但因公開拍賣少，溢價同比較低。

據(jù)悉，昆明主城65%住商辦地以掛牌方式成交，打破往年拍賣比例節(jié)節(jié)高升的勢頭。部分項目后續(xù)用地、城改用地集中掛牌上市，如俊發(fā)的龍泉俊園、俊發(fā)城、盛唐城和逸天峰后續(xù)及零星整合用地;黑林鋪昭宗城改、小團山片區(qū)改造、大普吉村城改、官渡區(qū)雙鳳雙橋等7個城中村改造、經(jīng)開區(qū)東沖頂片區(qū)城改、福德村城改、五里片區(qū)、茨壩城改等大批城改項目落地，城改走上快車道。

房企蓄力北市經(jīng)開等區(qū)域

主力拿地房企中，既有頭部房企持續(xù)備儲，也有近年進駐房企積極擴張，合作、城改成為2021年房企拿地的主要方式。在拿地體量破40萬平方米的房企中，俊發(fā)、云南建投均通過勾地大幅擴儲。同時，通過招拍掛出讓拿地的房企蓄力北市、呈貢七甸、呈貢經(jīng)開，競爭巫家壩熱點板塊。

與此同時，主城投資熱度逐漸邊緣化。對比往年，價格高地的滇池沿線、城市外拓重要區(qū)域的泛亞、高新、馬街、東市都面臨開發(fā)空間的不斷縮小，房企在呈貢七甸、經(jīng)開、北部山水新城、馬金鋪、大漁等廣袤區(qū)域尋求新機會。

市場供求量集中在三環(huán)附近區(qū)域。東南、呈貢新城、馬街受新項目入市影響，供求體量大;二、三環(huán)間的西側、南側板塊供求量最大。其中，在東南板塊，俊發(fā)多個項目出貨量長期居高不下;在泛亞科技板塊，2021年在萬科大盤拉動下，供求量大漲，位居全市第二。城市價格高地依然為滇池、度假區(qū)、巫家壩及二環(huán)內(nèi)板塊為代表的資源核心區(qū)。各板塊成交面積及均價同比上漲最多的為官南板塊，受錦粼天序、復地云極等高價項目影響，部分同比上漲較多的板塊以價換量。

180萬元以上住宅成交量提升

主城住宅成交以80～130平方米之間的中小戶型為主力，其中110～130平方米占比33%、80～110平方米占比36%，剛需、剛改依然為市場主力。相較去年，100平方米以上面積段占比多為上升或持平。

昆明主城住宅成交以200萬元以上總價為主力，占比32%，其中250萬元以上總價占比16%。與2020年相比，180萬元以上總價段占比共提升8%。

受到市場客觀經(jīng)濟環(huán)境因素影響，整體推盤量較近三年有明顯下降。一季度、二季度受向山的島以及鉑宸府等新項目距離主城較遠、周邊配套缺失等影響，導致去化較低，拉低平均認購率，致使年均認購率下滑至近三年最低點，較上年下跌19%。