“我們建議您可以選擇將房貸利率換‘錨’到LPR，雖然現(xiàn)在月供僅僅相差幾十塊錢。”3月1日，在存量房貸“換錨”的第一天，廣東某地農(nóng)商行個貸經(jīng)理于欣怡(化名)10點半接到第一個咨詢電話。

于欣怡告訴時代周報記者，在去年年底，央行宣布要 “換錨”時，就已經(jīng)有不少住房貸款客戶前來咨詢情況。“雖然大家對于轉(zhuǎn)換定價機制已經(jīng)有了解，但由于疫情影響，最近幾天辦理利率‘換錨’的客戶人數(shù)并不多。”

根據(jù)2019年年底央行發(fā)布的公告，自2020年3月1日至8月31日，存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率。但不論選擇何種利率定價方式，均只有一次選擇機會。

值得注意的是，由于疫情影響，較早前市場曾有傳言“換錨”可能延遲，但2月27日，央行副行長劉國強在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機制新聞發(fā)布會上表示，原定于3月份開始存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的計劃不變。

“從現(xiàn)在的情況來看，我們正處在一個利率的下行區(qū)間當(dāng)中。因此從目前來看選擇LPR的定價方式較為合算。”中國民生銀行首席研究員溫彬在接受時代周報記者采訪時指出，房貸合同期限一般很長，從更長時期來看，因為利率是有周期的，會根據(jù)經(jīng)濟周期的變化出現(xiàn)波動。“一旦經(jīng)濟處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會出現(xiàn)上調(diào)。”

選擇關(guān)鍵在LPR走勢

2月29日，在央行明確表態(tài)“換錨”上馬時間不變后，包括工商銀行、建設(shè)銀行等六大國有銀行以及招商、浦發(fā)等多家股份制商業(yè)銀行均發(fā)布公告，介紹定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的具體實施細(xì)則。

根據(jù)公告，各家銀行的具體轉(zhuǎn)換時間并不相同：其中，國有六大行均表示，從3月1日開始受理，至8月31日結(jié)束。股份制銀行相對延后，華夏銀行從3月底逐步開放轉(zhuǎn)換工作，招商銀行、興業(yè)銀行、廣發(fā)銀行等將從4月開展轉(zhuǎn)換工作，光大銀行將于7月21日進(jìn)行個人存量浮動利率住房貸款定價基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換。

從市場對于存量貸款“換錨”的關(guān)注點來看，轉(zhuǎn)換定價方式后帶來月供數(shù)的變化備受矚目。

“根據(jù)我們目前要求，個人按揭貸款加點數(shù)值應(yīng)當(dāng)是原來合同利率與12月LPR的差值，這也意味著，轉(zhuǎn)換后的房貸利率和原有利率相當(dāng)。”于欣怡告訴時代周報記者，到底用固定利率劃算還是LPR加點利率劃算，關(guān)鍵還是在于未來LPR的走向。

于欣怡給時代周報記者算了一筆賬，如果一名顧客有一筆還款時間還有十年的房貸，舉例來看，原定價水平為4.9%的基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%，如果轉(zhuǎn)化成固定利率，則這個執(zhí)行利率在2020?2030年都會鎖死在5.39%。

但如果轉(zhuǎn)換成LPR加點，客戶將會參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR報價4.8%，并且用執(zhí)行利率5.39%減去4.8%，即每年上浮59BP。以后每年該名客戶的房貸利率等于上年12月LPR+0.59%。

這也意味著，與固定的5.39%貸款利率相比，如果2020年12月的五年期LPR較4.8%為低，那么LPR加點更劃算;而如果是五年期LPR高于4.8%，則固定利率更加劃算。

“從近幾年趨勢來看，為了降低融資成本，利率下行仍將持續(xù)。但一部分貸款的時間可能還有20年以上，屆時經(jīng)濟是否會出現(xiàn)波動仍然無法判斷。”廣東某大行住房信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

該人士還向時代周報記者透露，銀行在內(nèi)部培訓(xùn)時對一線工作人員強調(diào)，需要和客戶特別強調(diào)“LPR加點市場化程度更高，利率也會隨著市場波動發(fā)生變化，如何轉(zhuǎn)換需要客戶自行判斷。”

推進(jìn)利率市場化

讓存量貸款的利率實現(xiàn)市場化，是央行自2019年7月利率市場化改革“最后一公里”中最重要的一部分。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，自央行發(fā)布改革完善LPR形成機制之后，接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，央行推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

“我們預(yù)估住房貸款利率在近期內(nèi)不會出現(xiàn)顯著波動。”上述國有大行的住房貸款業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對時代周報記者指出，對于存量房貸來說，2020年只是轉(zhuǎn)化計價方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉(zhuǎn)化后的降息，但幅度有限，所以對于大部分存量貸款來說，影響非常小。加上“房住不炒”大背景，市場仍將以平穩(wěn)為主。

2月19日，央行公布的2019年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》也強調(diào)，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。

比如，在2月20日最新一輪LPR報價出爐之際，5年期以上LPR為4.75%，較上一期下調(diào)5個基點，引發(fā)市場對于房貸月供變化的關(guān)注。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，以100萬元30年期的房貸進(jìn)行計算，房貸利率下行5BP，月供減少30元左右，大約30年內(nèi)整體利息也僅減少支出10864元。(王心昊)