可以肯定，商業(yè)銀行的房貸利率上下浮對(duì)已經(jīng)在還貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是沒(méi)有影響的。就本題而言，無(wú)論現(xiàn)在銀行房貸利率是下浮10%還是20%，甚至30%以上，都與已經(jīng)成功貸款或者正在還貸款的人沒(méi)什么關(guān)系。為什么會(huì)是這種情況呢?原因就在于房貸利率下調(diào)和基準(zhǔn)利率下調(diào)是兩回事，因此結(jié)果也不一樣。

一、簡(jiǎn)單了解一下房貸利率(注:房貸新政前后各有不同)

首先，如果要了解房貸利率的來(lái)龍去脈，那就必須先知道什么是基準(zhǔn)利率?

10月8日之前，在我國(guó)，是以中國(guó)人民銀行(即央行)對(duì)商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的存貸款利率為基準(zhǔn)利率。比如說(shuō)，全國(guó)各地統(tǒng)一為4.9%(五年期及以上的貸款基準(zhǔn)利率)，由于房貸期限基本都是在10年以上的，因此這個(gè)4.9%的貸款利率也就是房貸利率的基準(zhǔn)。

但在10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)換“錨”，也就是將過(guò)去的央行基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，轉(zhuǎn)換后的房貸利率水平不得低于相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，比如說(shuō)10月20日發(fā)布的五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.85%，這就是目前國(guó)內(nèi)銀行的房貸“基準(zhǔn)利率”。

其次，所謂的商業(yè)銀行房貸利率，就是指較央行基準(zhǔn)利率上下浮一定的幅度才是購(gòu)房者的房貸利率。比如說(shuō)，今年上半年全國(guó)大部分城市的銀行房貸利率都上浮了10%左右，有些城市的銀行更是上浮至20%，那么房貸利率就相當(dāng)于在4.9%的基礎(chǔ)上上浮10%或者20%，變?yōu)?.39%或者5.88%。

同樣在10月8日起，由于房貸利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后也相應(yīng)有所變化，基準(zhǔn)從之前的4.9%變?yōu)槟壳暗?.85%，那么新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率也就是在4.85%的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成。比如說(shuō)首套房貸利率有些城市的銀行加點(diǎn)88甚至100點(diǎn)以上，則房貸利率就是5.73%甚至更高。

很明顯，只要是基準(zhǔn)利率水平不變，就不會(huì)對(duì)已購(gòu)房者有什么影響。

那么，房貸利率上下浮會(huì)影響哪些人呢?

準(zhǔn)確的說(shuō)，房貸利率的上下浮只是會(huì)影響那些還沒(méi)有買房的人，或者正準(zhǔn)備貸款買房的人。換句話說(shuō)，已經(jīng)在還貸款的人，其還款額不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在房貸利率下調(diào)或者上浮而減少或者是增加，將根據(jù)購(gòu)房合同的利率執(zhí)行，維持原來(lái)的不變。

另外，大家一定要注意，如果是基準(zhǔn)利率出現(xiàn)調(diào)整的話，則必定會(huì)影響到正在還貸款的每月還款額。

一般來(lái)說(shuō)，央行的基準(zhǔn)利率在每年的1月1日會(huì)根據(jù)年前的利率情況對(duì)基準(zhǔn)利率做出相應(yīng)的調(diào)整變動(dòng)，但也可能維持不變，具體要以央行發(fā)布的公告為準(zhǔn)(實(shí)際上已經(jīng)連續(xù)幾年未變)。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，假設(shè)小王原來(lái)的房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折，那么只要基準(zhǔn)利率4.9%(房貸新政前)不變，不論現(xiàn)在房貸利率上下浮多大幅度的都與小王無(wú)關(guān)，他的利率依舊是基準(zhǔn)利率打9折，即4.9%打9折。但如果基準(zhǔn)利率下降到4.5%，那么他的房貸利率就會(huì)變?yōu)?.5%打9折，每月還款額隨之減少。

總之，商業(yè)銀行房貸利率上浮或者下調(diào)都不會(huì)影響已購(gòu)房者的還款額，影響到的只是沒(méi)有購(gòu)房的或者正計(jì)劃貸款買房的人。另外，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。值得一提的是，在房貸利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，購(gòu)房者一定要在貸款合同中明確利率重定價(jià)周期(最短為1年)及調(diào)整方式。當(dāng)然購(gòu)房者也可以在合同上明確約定采取固定利率。