杭州第三批集中供地?zé)岫润E增，半數(shù)觸頂搖號

第三批集中供地迎來尾聲，杭州壓軸出場最終成交35宗地塊攬金760億元，其中24宗地塊觸及競價上限進入搖號環(huán)節(jié)，9宗地塊以底價成交。至此，本年度杭州三輪集中土拍已落幕，全年土拍攬金總額超3000億元。

從成交結(jié)果來看，受企業(yè)銷售回款慢、資金壓力大、土拍規(guī)則調(diào)整等多重因素影響，杭州本輪土拍雖然已明顯“回暖”，但仍是以濱江、華潤、綠城等房企為主力，民營企業(yè)稍顯遜色。

其中，華潤以總價122.75億元2宗地塊的成績位居榜首。綠城以總成交價89.79億元緊隨其后，分別以83.22億元搖號競得3宗地塊，以及6.57億元底價競得臨安區(qū)濱湖新區(qū)單元H-R21-01地塊。

深耕杭州的濱江集團以74.22億元聯(lián)合競得4宗地塊，除大江東核心區(qū)青西二路東側(cè)地塊一為9.25億元底價摘得外，其余3宗均為搖號競得。

除此之外，越秀搖號競得鐵路北站單元GS1104-R21-05地塊，成交價21.24億元，溢價率9.83%；招商+北京科技園聯(lián)合體以9.41億元搖號競得運河新城單元GS1001-15地塊，溢價率9.93%；中海搖號中簽上城區(qū)(牛田單元R21-12地塊），成交價42.53億元，溢價率9.81%。

從競拍規(guī)則來看，相較于第一輪高溢價“搶地”，第二輪的理智慘淡，此輪土拍中，為提高開發(fā)商的拿地?zé)崆椋贾菰谀玫夭呗苑矫孢M行了優(yōu)化。

首先在地塊預(yù)告發(fā)布后，根據(jù)勾地情況以及市場反應(yīng)正式確定了掛牌地塊名單。并調(diào)整了部分區(qū)域板塊的新房價格上限，涉及運河新城、三墩、申花、未來科技城等14個區(qū)域。

其次，適當(dāng)下調(diào)了地塊封頂溢價率和起始樓面價，做到了買房、賣房讓利最大化。同時，將第二批的“競品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，“品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)”由政府發(fā)布。

第二批集中供地成交不足 市場觀望情緒嚴(yán)峻

在首輪土拍中，除北京、上海兩座超一線城市外，其余20城均出現(xiàn)了“南高北低”現(xiàn)象。杭州、深圳、廈門平均溢價率超25%，重慶則以平均溢價率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團一商住地塊，溢價率高達129.98%。

而在北方城市中，長春雖率先啟動集中供地，但溢價率卻處于墊底狀態(tài)，所成交的38宗地塊中，有32宗地為底價成交，平均溢價率為3.92%。

在吸取首輪供地“教訓(xùn)”后，8月初14城相繼叫停二輪供地，并推出“補丁政策”。將溢價率天花板設(shè)定為15%，且不允許通過提高起拍價方式調(diào)整溢價率，嚴(yán)格控制城市樓面價突破新高。溢價率觸頂后，還將分別采取搖號、競品質(zhì)等方式確認最終競得人。

除限制溢價率外，多地土拍規(guī)則還加強了對開發(fā)商自有資金和資質(zhì)的審查。提高競價門檻后，一部分開發(fā)商苦于資金緊張，直接被勸退。

受此影響，杭州第二批集中供地最終僅成交14宗地塊，較首批成交57宗地塊下降75%；成交總價257億元，較首批成交總價1178億元下降78%；土地成交平均溢價率4.6%，較首批平均溢價率下降21.4%。

此外，因利潤率極為有限，杭州前兩輪集中土拍中的多地塊成交后尋求合作，或在競拍時以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。濱江集團前兩輪所競得的6宗地塊中，4宗地塊為聯(lián)合拿地，占比67%。

而宋都在杭州首輪“兩集中”供地競拍中，以總價45.84億元競得包括杭政儲出【2021】8號地塊、臨政儲出【2021】4號地塊、臨政儲出【2021】12號地塊、富政儲出【2021】10號地塊以及富政儲出【2021】9號地塊等五宗地塊。

隨后，宋都就杭政儲出【2021】8號地塊與祥生達成合作意向。但在2021年5月13日，事件發(fā)生轉(zhuǎn)折，祥生方電話通知宋都公司相關(guān)人員，單方面表示不再參與合作。

無獨有偶，宋都還曾就臨政儲出【2021】12號地塊與浙江寶龍簽訂合作備忘錄。然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了宋都寄出的《關(guān)于推進天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》。2021年5月19日，在宋都多次電話催促下，浙江寶龍同樣明確表示放棄合作。

宋都股份在回復(fù)上交所有關(guān)放棄競得土地使用權(quán)事項的監(jiān)管工作函中稱，因祥生、寶龍未能履行合作開發(fā)地塊義務(wù)，導(dǎo)致宋都短時間內(nèi)資金流動出現(xiàn)問題，所以決定放棄土地使用權(quán)。此意為無可奈何之舉，以退地方式尋求自保。

祥生集團董事長陳國祥還就此事回應(yīng)稱“兩家之間沒糾紛，是宋都自己無理取鬧”。

政策趨穩(wěn)，未來向好

對于部分城市土地市場驟冷的原因，中指研究院分析師稱：一方面，三季度房地產(chǎn)政策調(diào)控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場觀望情緒上升，多數(shù)城市市場活躍度下滑明顯。

另一方面，房企資金端持續(xù)承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節(jié)奏，個別企業(yè)違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批集中供地嚴(yán)格購地自有資金審查等，房企拿地意愿受到抑制。

然而從上海、廣州、深圳等城市第三輪集中土拍情況來看，相對于此前“國家隊”一面倒的局面，此輪土拍中民企拿地的積極性有所提高，市場回暖速度遠超預(yù)期。

許久未在深圳土拍市場露面的本土房企鴻榮源以30.94億元競得寶安區(qū)新安街道地塊并再次贏得了市場的廣泛關(guān)注。

疊加近期央行的動作來看，房企資金緊張的局面或?qū)⒂兴纳啤?/p>