近日，北京、上海、深圳土拍市場接連出現(xiàn)刷新紀錄的地塊。業(yè)內(nèi)認為，目前土地交易最大的特點是立足于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，相關熱門地塊的成交對于土地市場發(fā)展具有非常積極的作用，可激發(fā)市場的預期和信心。

多地土地拍賣市場“破紀錄”

12月2日，深圳灣后海總部地塊刷新深圳宅地成交總價新高。南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊是深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于深圳后海金融總部基地，建筑面積約26.3萬平方米，起拍價高達126.5億元。經(jīng)過295輪競價，最終由華潤和中海聯(lián)合體以185.12億元競得，成交樓面價 70388元/㎡，溢價率達46.3 %。該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交史上總價TOP1位置。

11月29日，北京土地市場成交2宗商品住宅用地，其中朝陽區(qū)“巨無霸”組團地塊以153.32億成交。該組團地塊包括酒仙橋、十八里店、小紅門三個地塊，起始價高達153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀錄。這也是繼今年6月朝陽區(qū)首次推出組團地塊之后，又一個以組團形式出現(xiàn)的“巨無霸”地塊。

在11月28日的上海第七批次土拍中，新楊思地塊成為大熱門，經(jīng)歷了202輪競價，溢價率達40.37%。該地塊由華潤、越秀、中能建聯(lián)合競得，樓面均價7.44萬/㎡，是實行“雙高雙競”規(guī)則以來第一次觸發(fā)中止價，并刷新了上海集中供地以來最高溢價率紀錄。

此外，11月6日，成都高新區(qū)天府五街以南的大源板塊58.9畝地塊以26300元/㎡的樓面價被遠達摘得，溢價率達46%，刷新高新區(qū)成交紀錄。10月22日，杭州一宗位于江灣新城核心板塊的宅地拍賣，歷經(jīng)77輪角逐，成交金額34.2億元，溢價率28.5%，成交樓面價50717元/㎡，刷新杭州新單價紀錄。

為何土地出讓頻現(xiàn)高溢價

這些熱門地塊引發(fā)廣泛關注。業(yè)內(nèi)認為，近期上海、杭州、成都等地的土地出讓情況相似，即優(yōu)質(zhì)地塊出讓疊加優(yōu)質(zhì)房企進入，催生高價地塊。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，年底各地頻頻出現(xiàn)積極拍地現(xiàn)象，且較多屬于高價地塊現(xiàn)象，這也說明年底各地供地質(zhì)量較優(yōu)，客觀上促進了房企積極拿地，同時也為各地年底土地出讓金收入增加帶來較好機會。市場趨勢非常清晰，目前各地土地投資呈現(xiàn)集中在核心城市、核心城區(qū)和核心房企，這也有助于更好預判2025年的開發(fā)投資、新開工和房屋供應等情況。此類地塊的開發(fā)，既是各地復合型地產(chǎn)開發(fā)的重要體現(xiàn)，也有助于高端物業(yè)的加快供應。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地交易之所以頻頻創(chuàng)新高，一方面，是年度土地出讓金完成比例較低，甚至都未完成一半，需要在年底沖刺；另一方面，拿地的企業(yè)都是今年銷售業(yè)績排名靠前的央企、國企，他們基本都完成了今年的銷售任務，迫切需要補庫存以為明年考慮。

李宇嘉指出，從企業(yè)的經(jīng)營邏輯來看，今年以來，重點城市、重點項目對企業(yè)的業(yè)績貢獻度明顯提升。房企聚焦重點城市、重點區(qū)域、打造高溢價的重點產(chǎn)品，以事半功倍的開發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績，這產(chǎn)生了示范效應。從樓市調(diào)控的邏輯來看，今年以來，地方政府有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效。為了保持12月份的熱度，進而實現(xiàn)四季度逆轉(zhuǎn)，在止跌回穩(wěn)上邁進一大步，需要熱門地塊來刺激市場的預期和信心。

熱門地塊成交釋放出哪些信號

業(yè)內(nèi)認為，目前土地交易最大的特點是立足于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，相關熱門地塊的成交對于土地市場發(fā)展具有非常積極的作用。

中指研究院土地市場研究總監(jiān)張凱認為，朝陽區(qū)的組合地塊分屬不同板塊，可差異化打造產(chǎn)品定位，十八里店和小紅門地塊有助于承接東三環(huán)核心商圈的職住群體剛性和改善性購房需求，而酒仙橋地塊將更好地滿足周邊產(chǎn)業(yè)人群的改善住房需求。

嚴躍進表示，北京房地產(chǎn)市場處于回穩(wěn)的良好態(tài)勢，且房企當前銷售狀況不錯，這都增加了此類房企拿地積極性。而對于銷售市場和高端物業(yè)的看好，也會鼓勵房企積極拿地和進行項目開發(fā)，也為明年高品質(zhì)住宅和復合型項目的打造創(chuàng)造了較好的基礎。

李宇嘉認為，深圳地塊與北京地塊一致，均要打造高品質(zhì)的改善型溢價項目。同時，取消普通住房和非普通住房標準，意味著將打造權、定價權都給到開發(fā)商?？紤]到過去各種限制下，真正的優(yōu)質(zhì)項目比較少，市場需求較大，大地塊能打造真正的改善型高端社區(qū)，提高社區(qū)的服務能力。綜合算下來，利潤率非常高。

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文/本報記者 宋霞 統(tǒng)籌/余美英