中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年4月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為728.2 億元，同比下降5.4%，環(huán)比下降20.7%。行業(yè)平均利率為3.79%，同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

融資結(jié)構(gòu)：信用債發(fā)行小幅下降，ABS環(huán)比有所上升

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，從融資結(jié)構(gòu)來看，4月信用債規(guī)模占比56.1%，海外債占比0.0%，信托占比4.9%，ABS融資占比39.0%。

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具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資408.5億元，同比下降5.1%，環(huán)比下降38.8%；海外債發(fā)行0億元；信托融資40.0億元，同比下降59.1%，環(huán)比下降11.5%；ABS融資283.8億元，同比下降27.4%，環(huán)比上升35.4%。

4月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降，其中，萬科、綠城、美的、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行，但美的發(fā)行的12億元中票不僅有中債增全額擔(dān)保，中信證券(600030)、中債增和交通銀行(601328)三家機(jī)構(gòu)還設(shè)立了信用緩釋風(fēng)險(xiǎn)憑證，當(dāng)前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強(qiáng)的增信措施，投資人對(duì)民營房企的信心有待進(jìn)一步恢復(fù)。

ABS連續(xù)兩月環(huán)比上升，其中，CMBS/CMBN是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)67.3%，供應(yīng)鏈ABS、類REITs分別占比28.1%、4.6%。4月，新希望(000876)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、新世界中國等民營及外資房企成功發(fā)行CMBS/CMBN產(chǎn)品，優(yōu)先級(jí)利率分別為5.5%、3.9%、3.5%，民營房企擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)能夠發(fā)行相應(yīng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，豐富融資渠道，降低融資成本。

●融資利率：綜合融資利率小幅下降

從融資利率來看，本月融資綜合平均利率為3.79%，同比下降0.26個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。融資綜合平均利率下降主要是本月信托融資成本走低，拉低了整體利率。其中，信用債平均利率為3.72%，同比上升0.28個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.02個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為6.97%，同比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.18個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.48%，同比下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。

●企業(yè)融資動(dòng)態(tài)：信達(dá)地產(chǎn)(600657)發(fā)行額度最高，招商蛇口(001979)融資成本最低

從典型房企債券發(fā)行來看，本月信達(dá)地產(chǎn)融資額度最高，合計(jì)47.0億元，平均融資利率4.53%。具體來看，典型房企中格力地產(chǎn)(600185)的信用債利率較高，為4.97%，招商蛇口最低，為2.2%。

●到期債券余額：5月到期債券余額超六百億，信用債占比近八成

2023年5月到期債券余額為689.1億元，其中，海外債占比為18.4%，信用債占比為81.6%。2023年內(nèi)到期債券余額為5249.2億元，占總債券余額的18.6%，其中，海外債占比為34.4%，信用債為65.6%。