自5月以來(lái)，各地政府紛紛出臺(tái)租賃相關(guān)政策，尤其在保障性租賃租房的增量計(jì)劃上，出現(xiàn)了突破與落地。

今年5月以來(lái)，重點(diǎn)城市在保障性租賃住房領(lǐng)域不斷發(fā)力，通過(guò)新建、盤(pán)活存量的方式增加保障性租賃房源的供給。與此同時(shí)，這些城市也在不斷完善租賃市場(chǎng)的監(jiān)管體系，保障租賃雙方權(quán)益，推動(dòng)整體住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將逐步優(yōu)化，租金水平也將更為平穩(wěn)。

租購(gòu)聯(lián)動(dòng)，“長(zhǎng)沙方案”增加租賃房源

5月11日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤(pán)活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》（簡(jiǎn)稱《方案》），其中的亮點(diǎn)在于，納入試點(diǎn)的存量房，將不再納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，這也是國(guó)內(nèi)首次試點(diǎn)。此舉意味著，只要業(yè)主把房子交給政府指定的住房租賃企業(yè)并簽訂十年的租賃托管合同，那么，業(yè)主就可以再買(mǎi)一套房，不受限購(gòu)政策的限制。

此次長(zhǎng)沙新政出臺(tái)后，頗受業(yè)內(nèi)外關(guān)注。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然分析指出，《方案》的出臺(tái)，不僅是對(duì)“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的探索，也是對(duì)保障性租賃住房發(fā)展建設(shè)過(guò)程中“因城施策”方針的具體落實(shí)，將通過(guò)全面打通新房、二手房、租賃住房市場(chǎng)“通道”，調(diào)動(dòng)長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極性。

值得一提的是，《方案》提到，長(zhǎng)沙按照“穩(wěn)妥推進(jìn)”原則，將先選擇具有租賃住房管理經(jīng)驗(yàn)的市屬國(guó)企——長(zhǎng)房集團(tuán)、長(zhǎng)沙建發(fā)集團(tuán)作為試點(diǎn)企業(yè)。此舉在趙然看來(lái)，是充分發(fā)揮國(guó)企主力軍、主渠道作用，承擔(dān)民生兜底保障的體現(xiàn)。

此外，《方案》還支持試點(diǎn)企業(yè)盤(pán)活社會(huì)存量住房，既可以用于租賃住房，也可以用于保障性租賃住房；定期核查盤(pán)活存量房供作租賃住房的出租運(yùn)營(yíng)情況，確保存量房按照要求，持續(xù)供作租賃住房，并符合租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理要求，維護(hù)住房租賃市場(chǎng)租賃關(guān)系穩(wěn)定；鼓勵(lì)試點(diǎn)企業(yè)成為從事委托經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)，增加市場(chǎng)流動(dòng)性?；诖?，趙然總結(jié)稱，這是長(zhǎng)沙創(chuàng)新式探索“國(guó)企承擔(dān)民生兜底保障+盤(pán)活存量房+機(jī)構(gòu)化分散式保障性租賃住房”的發(fā)展新模式。

“在‘建立國(guó)內(nèi)大循環(huán)與統(tǒng)一大市場(chǎng)’的政策背景下，長(zhǎng)沙新政的出臺(tái)，也將持續(xù)調(diào)動(dòng)有房源收儲(chǔ)能力和租賃住房運(yùn)營(yíng)能力的國(guó)有企業(yè)參與度，充分發(fā)揮機(jī)構(gòu)化作用，從而有效解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)租購(gòu)環(huán)節(jié)信息不對(duì)稱的問(wèn)題，降低各環(huán)節(jié)交易成本，最終推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與方的利益優(yōu)化和實(shí)現(xiàn)多贏、共贏?！壁w然如是說(shuō)。

在房東東公寓學(xué)院全靂看來(lái)，這項(xiàng)新政可謂是一舉兩得，一方面業(yè)主會(huì)更愿意將閑置的房屋交給有著政府背書(shū)的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，同時(shí)也解決那些擁有多套房人群限購(gòu)政策的限制，刺激力度非常之大；另一方面對(duì)政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)《方案》能夠從民眾手中獲取到大量房源，租賃住房的供應(yīng)量一下子就上來(lái)了，保障性租賃房的房源也都有了。

多個(gè)城市保租房增量計(jì)劃實(shí)現(xiàn)突破與落地

除了長(zhǎng)沙外，自5月以來(lái)，多個(gè)城市紛紛出臺(tái)租賃相關(guān)政策，尤其在保障性租賃租房的增量計(jì)劃上，出現(xiàn)了突破與落地。

5月11日，廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ诽岢?，強(qiáng)化資源要素服務(wù)保障，加快發(fā)展保障性租賃住房，擴(kuò)大保障性租賃住房供給?！锻ㄖ愤m用于實(shí)施前已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等合法非居住存量房屋，以宗地或棟為單位按規(guī)定改建為保障性租賃住房；不能以宗地或棟為單位的，改建部分應(yīng)當(dāng)具有相對(duì)獨(dú)立性。

在兩天后，東莞市人民政府辦公室印發(fā)《東莞市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施意見(jiàn)》。其中提出，到“十四五”期末，東莞市保障性租賃住房總量不少于10萬(wàn)套，力爭(zhēng)達(dá)到15萬(wàn)套，其中2022年籌集房源不少于3萬(wàn)套，2023年籌集房源不少于3萬(wàn)套。

近日，荊州市亦出臺(tái)《荊州市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》，明確“十四五”時(shí)期，荊州市力爭(zhēng)籌集保障性租賃住房16118套。其中，2022年，荊州市計(jì)劃籌集保障性租賃住房3247套。

值得一提的是，各地出臺(tái)的住房租賃政策，除了聚焦供應(yīng)增量外，也在不斷完善租賃市場(chǎng)的監(jiān)管體系，保障租賃雙方權(quán)益，推動(dòng)整體住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。

比如，5月10日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布關(guān)于征求《武漢市住房租賃資金監(jiān)管操作指南（征求意見(jiàn)稿）》、《武漢市住房租賃租金（含押金）賬戶監(jiān)管協(xié)議（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的公告，亦引發(fā)業(yè)內(nèi)不少關(guān)注。

全靂表示，武漢發(fā)布的征求意見(jiàn)稿詳細(xì)地將住房租賃企業(yè)如何納入資金監(jiān)管的操作進(jìn)行了說(shuō)明。接下來(lái)，完成資金監(jiān)管的住房租賃企業(yè)都將獲得官方給予的“許可證”，而沒(méi)有“許可證”的住房租賃企業(yè)也就意味著失去官方背書(shū)，租客權(quán)益將得不到保障。

業(yè)內(nèi)：未來(lái)租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，租金更平穩(wěn)

“小業(yè)主手里的存量住房提供了90%的出租房源供給，這決定無(wú)論是發(fā)展商品租賃住房市場(chǎng)，還是增加保障性租賃住房供應(yīng)，都要以盤(pán)活存量住房和提高存量住房使用效率為重心?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥如是說(shuō)。

趙慶祥表示，近期以長(zhǎng)沙為代表的幾個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策，一是調(diào)控創(chuàng)新，貫通了商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，使兩個(gè)市場(chǎng)相互促進(jìn)，協(xié)同發(fā)展；二是問(wèn)題精準(zhǔn)，瞄準(zhǔn)了存量房分配分布不平衡、使用效率不高這一根本性問(wèn)題，出臺(tái)有針對(duì)性的措施盤(pán)活存量房；三是長(zhǎng)短結(jié)合，從長(zhǎng)期來(lái)看，能為新市民、年輕人提供更多的租賃房源，從短期來(lái)看，能刺激購(gòu)房需求、提振市場(chǎng)信心。

不過(guò)，趙慶祥同時(shí)指出，租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的趨勢(shì)沒(méi)有變，經(jīng)過(guò)三年左右的盤(pán)整后，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年是住房租賃企業(yè)的健康、快速發(fā)展期。

“2022年，國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的是保租房，從各地推出的保租房政策來(lái)看，都是消化存量、拓展增量，很明顯，保租房會(huì)成為整個(gè)長(zhǎng)租房市場(chǎng)的中流砥柱，預(yù)計(jì)接下來(lái)保租房的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步加速?！比Z分析稱。

展望未來(lái)租賃市場(chǎng)的走勢(shì)，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將逐步優(yōu)化，租金水平也將更為平穩(wěn)。具體體現(xiàn)在保障性租賃房源陸續(xù)入市，新市民、青年人的租賃需求得到保障；住房租賃企業(yè)快速發(fā)展，通過(guò)其專(zhuān)業(yè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系，為市場(chǎng)提供品質(zhì)化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)；租賃立法加快出臺(tái)，重點(diǎn)城市也在不斷完善租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系，住房租賃市場(chǎng)走向規(guī)范化、成熟化發(fā)展，市場(chǎng)將為不同收入的人群提供相應(yīng)的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。