12月21日，近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。并明確要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

今年以來(lái)，圍繞著“保交樓”、防范化解風(fēng)險(xiǎn)以及支持剛性和改善性住房需求等目標(biāo)，房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，以適應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。不過(guò)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)明年供需兩端政策將持續(xù)優(yōu)化。

四箭齊發(fā) 房企融資利好不斷

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12月9日，中國(guó)銀行宣布利用境內(nèi)外市場(chǎng)資源，成功為龍湖集團(tuán)提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，該筆貸款規(guī)模為7億元，已于12月9日實(shí)現(xiàn)提款。繼信貸、發(fā)債、股權(quán)三支箭后，“內(nèi)保外貸”的第四支箭正式落地。此外有消息稱碧桂園、美的置業(yè)等房企也將獲得“內(nèi)保外貸”支持。

克而瑞分析人士指出，“內(nèi)保外貸”通過(guò)增信的方式拓寬房企境外融資渠道，有利于減輕償債壓力，有利于重塑境外資本市場(chǎng)信心。但僅針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企，預(yù)計(jì)實(shí)際效果有限，要獲得境外市場(chǎng)信心的關(guān)鍵仍然在于銷售面的回暖。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)金融支持政策密集落地，進(jìn)入11月，“金融16條”出臺(tái)，“三支箭”不斷發(fā)揮作用，房企融資端持續(xù)獲得利好。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，近期60余家銀行支持100多家房企信貸融資（第一支箭）約4萬(wàn)億。其中萬(wàn)科獲得14家銀行授信，綠城、美的置業(yè)則獲得了12家銀行授信；從獲得授信額度看，綠城最多為4000億元，其次是萬(wàn)科、碧桂園均超過(guò)3000億元，然后是美的置業(yè)1000億元。

債券融資“第二支箭”也在擴(kuò)容發(fā)力，龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬(wàn)科、金地、金輝等多家房企已申請(qǐng)儲(chǔ)架式發(fā)債，并陸續(xù)完成中期票據(jù)發(fā)行。而對(duì)于“第三支箭”，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，目前已有4家地方國(guó)企、7家民營(yíng)房企申請(qǐng)股權(quán)融資。其中萬(wàn)科在12月19日晚間發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)制定了以新股配售方式、向非關(guān)聯(lián)人士發(fā)行境外上市外資股（H股）的方案。

中信證券研報(bào)分析認(rèn)為，三箭齊發(fā)成為近10年來(lái)政策在地產(chǎn)領(lǐng)域鮮有的放松和激勵(lì)，政策趨勢(shì)非常明確，房企融資和居民購(gòu)房的監(jiān)管約束、市場(chǎng)化的土地價(jià)格和利率水平對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言均較為有利，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。

“保交樓”資金政策加速落位 穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期

金融政策支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的同時(shí)，“保交樓”專項(xiàng)借款工作已取得階段性進(jìn)展，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人11月24日表示，目前專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)交付。

在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，“保交樓”的金融支持力度又一次升級(jí)，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝介紹，人民銀行將于2023年3月31日前，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

國(guó)聯(lián)證券研報(bào)認(rèn)為，在對(duì)地產(chǎn)融資的政策調(diào)整之后，商業(yè)銀行對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款受到的行政約束減弱，在政策的支持下，有可能出于商業(yè)化的考慮，發(fā)放更多“保交樓”的貸款。

此外，多地成立了房地產(chǎn)紓困專項(xiàng)基金，妥善化解問(wèn)題樓盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，全力“保交樓、穩(wěn)民生”。其中鄭州設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金規(guī)模約100億，紓困項(xiàng)目限定為未來(lái)銷售收入能夠覆蓋項(xiàng)目投資的存量房地產(chǎn)項(xiàng)目，明確了紓困項(xiàng)目的四種開(kāi)發(fā)模式，即棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組和保租房模式。在武漢，中國(guó)建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購(gòu)問(wèn)題項(xiàng)目并改建為公租房。南寧市成立平穩(wěn)房地產(chǎn)基金，首期規(guī)模30億元。

從中央到地方，“保交樓”資金及政策正在加速落地，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這有利于提振市場(chǎng)，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。

靈活施策 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

需求端政策也在持續(xù)調(diào)整優(yōu)化。今年央行三次降息，5年期以上LPR共下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。5月央行、銀保監(jiān)會(huì)明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。9月末央行、銀保監(jiān)會(huì)接連釋放重磅利好，對(duì)部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限；時(shí)隔7年再次下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年1-11月，已有超300省市（縣）出臺(tái)政策近千條，達(dá)到近年峰值。各地政策主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、降低交易稅費(fèi)等方面。

多地房貸利率下降，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行，12月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，環(huán)比基本持平，同比分別回落155BP和100BP，創(chuàng)歷史新低。

不過(guò)，當(dāng)前市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)?nèi)栽诰徛謴?fù)中，中指研究院分析人士認(rèn)為，短期政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)端尚需時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。

對(duì)于2023年政策導(dǎo)向，貝殼研究院分析人士指出，近期舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將支持住房改善視為擴(kuò)大內(nèi)需的重要任務(wù)，預(yù)計(jì)未來(lái)需求側(cè)寬松政策仍將持續(xù)，高能級(jí)城市的限制政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間和可能，包括貸款利率、首付比例、認(rèn)房認(rèn)貸政策等。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜也認(rèn)為，2023年需求端政策將進(jìn)一步加大力度，核心一二線城市存在政策優(yōu)化空間，特別是核心二線城市政策空間較大，繼續(xù)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整限購(gòu)政策等，進(jìn)一步支持剛需和改善性住房需求釋放。

同時(shí)她強(qiáng)調(diào)，“保交樓”仍是2023年政策的側(cè)重點(diǎn)，政策性銀行專項(xiàng)借款、金融機(jī)構(gòu)配套融資等資金將持續(xù)落位，保障項(xiàng)目交付。企業(yè)端資金支持力度有望延續(xù)，“三支箭”相關(guān)資金也將加速落地。