12月27日消息 近日，澤平宏觀、自如研究院攜手新華網(wǎng)發(fā)布《2022中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《藍(lán)皮書(shū)》）。

《藍(lán)皮書(shū)》指出，隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國(guó)城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房，因房齡偏高、品質(zhì)不足等問(wèn)題，與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。發(fā)展專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，成為題中之義。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)行業(yè)觀察測(cè)算，在我國(guó)千萬(wàn)人口級(jí)城市中，住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)估或破千億，北京、上海、廣州兩千萬(wàn)人口級(jí)城市，其市場(chǎng)規(guī)模更高，預(yù)估分別可能超過(guò)2800億、3700億、2500億。廣闊的市場(chǎng)空間下，《藍(lán)皮書(shū)》發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多一線城市業(yè)主的“閑置房出租意愿或已超過(guò)買(mǎi)賣(mài)意愿”，53%的業(yè)主愿意選擇長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)委托出租。同時(shí)在“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的一系列政策指導(dǎo)下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為應(yīng)盡快提升機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比在一線城市達(dá)30%、在全國(guó)整體達(dá)15%以上。

千萬(wàn)級(jí)城市預(yù)估或有千億級(jí)租房市場(chǎng)

近年來(lái)，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策利好。2021年、2022年的政府工作報(bào)告從“規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”的提法，轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌彀l(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。二十大報(bào)告再次明確了“房住不炒”的定位。在2022年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再次對(duì)住房租賃市場(chǎng)提出新要求、新方向，進(jìn)一步明確指出，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。

另根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模在近十年中顯著增強(qiáng)，增長(zhǎng)69.7%，并加速向一線、新一線大城市，以及京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無(wú)疑推動(dòng)了租房需求的增長(zhǎng)，住建部曾統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

得益于政策支持，以及流動(dòng)人口支撐等因素，全國(guó)整體住房租賃市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。具體在人口千萬(wàn)級(jí)以上的城市，《藍(lán)皮書(shū)》結(jié)合人口普查數(shù)據(jù)、租房人口占比、各城平均住房面積與平均租金水平等系列數(shù)據(jù)，測(cè)算出我國(guó)千萬(wàn)人口級(jí)城市的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約在900億-1400億，北京、上海、廣州兩千萬(wàn)人口級(jí)城市的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)估分別約2800億、3700億、2500億。

租客對(duì)居住品質(zhì)需求提升34%，業(yè)主出租意愿或超過(guò)買(mǎi)賣(mài)意愿

《藍(lán)皮書(shū)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在整體租房市場(chǎng)上，自2020年以來(lái)，城市租住群體對(duì)于“品質(zhì)居住體驗(yàn)”的關(guān)注度提升了34%。其中，認(rèn)為“房屋需要配備智能門(mén)鎖等智能家居”“合租公區(qū)應(yīng)有保潔服務(wù)”的租客占比，分別提升了45%和37%。

對(duì)于如何滿足居住品質(zhì)要求，有65%的租客表示會(huì)優(yōu)先考慮“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的房子”。不少租客表示，在經(jīng)歷過(guò)疫情防控期后，機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房的居住體驗(yàn)相對(duì)穩(wěn)定，生活服務(wù)更加全面，同時(shí)APP線上找房簽約的流程更加便捷。

在供給端，在“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，存量房?jī)r(jià)格上漲預(yù)期見(jiàn)頂。

《藍(lán)皮書(shū)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一線、新一線城市里，分別有64%、56%的業(yè)主愿意將閑置房用于出租，以激活閑置房的使用價(jià)值，尋求存量房產(chǎn)的“使用性增值”。該數(shù)據(jù)均超過(guò)“繼續(xù)閑置”和“適時(shí)出售”的總和，表明業(yè)主的房屋出租意愿或超過(guò)買(mǎi)賣(mài)意愿。

同時(shí)，這部分業(yè)主中愿意選擇“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)委托出租”的占比達(dá)53%。其中，近5成業(yè)主表示首次委托時(shí)間會(huì)在3-5年。而在已與長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)合作的業(yè)主中，委托出租5年以上的占比達(dá)55%。

長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)是時(shí)代剛需，應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化占比達(dá)30%

《藍(lán)皮書(shū)》指出，存量房由專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，成為房屋出租時(shí)代的剛需。而為進(jìn)一步滿足租客品質(zhì)居住需求、業(yè)主房屋使用性增值的目標(biāo)，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)應(yīng)具備產(chǎn)品化改造、專業(yè)出租、裝修交付、租期服務(wù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)塑造等5方面能力，以實(shí)現(xiàn)對(duì)全品類房屋的全周期管理。

具體來(lái)看，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)通過(guò)產(chǎn)品化改造，使房屋內(nèi)部的功能分區(qū)、空間布局、物理性能等得以更合理分配，強(qiáng)化房屋的適用性和居住功能。同時(shí)通過(guò)對(duì)裝修各環(huán)節(jié)的數(shù)字化賦能、產(chǎn)業(yè)鏈改造，實(shí)現(xiàn)每套房屋的高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高性價(jià)比的標(biāo)準(zhǔn)化交付。

在專業(yè)出租方面，以“自如”為例，目前已實(shí)現(xiàn)基于自如APP的“找房-看房-簽約”全流程線上化。地圖找房、線上看房、101萬(wàn)條VR視頻等數(shù)字化內(nèi)容，輔助租客快速了解每套房源細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)平均簽約周期不超過(guò)7天。同時(shí)，面向租客端的“免租房押金”“房租月付”等社會(huì)公益舉措，也為更多青年人租房減輕了經(jīng)濟(jì)壓力。

值得提出的是，自如面向業(yè)主群體推出的“無(wú)差價(jià)、無(wú)空置期、保底收益”的創(chuàng)新模式，已成為引領(lǐng)長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿。該模式與業(yè)主從單純委托出租，轉(zhuǎn)向了合作共贏的伙伴關(guān)系，收益價(jià)值也從“即時(shí)價(jià)值”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值”。

此外，《藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為發(fā)展專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，也將有利于將市場(chǎng)上的房屋“更好的管起來(lái)”，塑造清朗的租房市場(chǎng)環(huán)境。

但目前，我國(guó)由長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的機(jī)構(gòu)化房源占比僅5%。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，綜合發(fā)達(dá)國(guó)家50%-60%的平均水平，在千億級(jí)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模下，應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化占比在一線城市達(dá)30%以上，全國(guó)整體達(dá)15%以上。一方面，此舉將更有利于形成更加成熟的住房租賃市場(chǎng)體系，也便于相關(guān)部門(mén)規(guī)范市場(chǎng)秩序和監(jiān)督管理，另一方面對(duì)承接租房需求、擴(kuò)大租賃市場(chǎng)供給質(zhì)量，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。