2021年8月18日，《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》(下稱(chēng)《規(guī)劃》)正式發(fā)布，以“一個(gè)定位、兩個(gè)愿景、三大目標(biāo)、四大任務(wù)”清晰拆解了“十四五”期間廣州市商品房與保障房的建設(shè)任務(wù)：全市力爭(zhēng)供應(yīng)新建商品住房65萬(wàn)套，籌建政策性住房66萬(wàn)套。

相較“十三五”時(shí)期，接下來(lái)的5年內(nèi)，廣州市住房保障供應(yīng)還將有四大變化：穩(wěn)定預(yù)期、加大力度、職住平衡和因地制宜，全市將繼續(xù)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，以穩(wěn)健的房地產(chǎn)市場(chǎng)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

緊緊圍繞“房住不炒”的根本原則，廣州將堅(jiān)持貫徹“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，今后五年，繼續(xù)持續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以擴(kuò)大供給力爭(zhēng)解決300萬(wàn)人住房問(wèn)題。從住有所居走向住有宜居，“十四五”期間，廣州將逐步提升市民居住品質(zhì)，努力將“十三五”時(shí)期人均住房面積34.61平方米擴(kuò)大至36平方米。

本次《規(guī)劃》從土地出讓、城市更新、住房保障等多層面賦能廣州住房發(fā)展，同時(shí)，注重因地制宜分區(qū)施策，共同探索超大城市住房高質(zhì)量發(fā)展新路徑。

保量提質(zhì)

力爭(zhēng)解決300萬(wàn)人住房問(wèn)題

“一個(gè)定位、兩個(gè)愿景、三大目標(biāo)、四大任務(wù)”是對(duì)《規(guī)劃》的高度凝練。“十四五”期間，廣州將堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，多點(diǎn)發(fā)力解決大城市住房突出問(wèn)題。

“十三五”期間，全市超額完成住房保障目標(biāo)任務(wù)，共籌建保障性安居工程8.89萬(wàn)套，遠(yuǎn)超既定目標(biāo)5.75萬(wàn)套。此間，廣州擴(kuò)大了住房保障覆蓋面，為來(lái)穗務(wù)工人員、新就業(yè)無(wú)房職工等群體解決住房問(wèn)題提供了政策支持。廣州積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房和政策性租賃住房，成為完善住房保障體系國(guó)家試點(diǎn)城市。在商品房供應(yīng)方面，全市“十三五”期間商品房供應(yīng)和成交規(guī)?？傮w保持均衡，年均供應(yīng)量和成交量均在10萬(wàn)套左右。

過(guò)去十年，廣州市常住人口不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提高，人口紅利特征明顯。同時(shí)，人口老齡化、家庭小型化問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。為進(jìn)一步解決全市住房發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題，持續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提升居住品質(zhì)，完善投入機(jī)制，廣州市積極銜接“美麗宜居花城、活力全球城市”的城市愿景，提出以“美麗宜居，活力安居”為全市住房發(fā)展愿景。

為此，廣州提出了“十四五”期間住房發(fā)展四大任務(wù)：即穩(wěn)市場(chǎng)，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案;優(yōu)租賃，構(gòu)建規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃市場(chǎng);重保障，完善住房保障體系和人才安居體系;提品質(zhì)，全面提升住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理水平。

根據(jù)《規(guī)劃》，未來(lái)五年內(nèi)，廣州市住房發(fā)展將實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)——力爭(zhēng)供應(yīng)新建商品住房65萬(wàn)套;籌建政策性住房66萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)政策性住房與商品住房的供應(yīng)比例為1:1;以及提升城市居民人均住房建筑面積達(dá)到36平方米/人。接下來(lái)，廣州將力爭(zhēng)籌建和供應(yīng)城鎮(zhèn)住房131萬(wàn)套，努力滿(mǎn)足和解決300萬(wàn)人的住房問(wèn)題。

特別對(duì)于保障房建設(shè)，前不久，廣州市印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見(jiàn)》，提出將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，全面提高住房供應(yīng)的多樣性、平衡性和協(xié)調(diào)性，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，重點(diǎn)解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題。

為實(shí)現(xiàn)全市住房保障力度，近年來(lái)，廣州市建立起“租、售、補(bǔ)”相結(jié)合的住房保障制度，在以往“限地價(jià)”“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例。其中，年度商品住宅用地公開(kāi)出讓配建政策性住房的總建筑面積，占年度商品住宅用地公開(kāi)出讓項(xiàng)目規(guī)劃住宅總建筑面積的比例原則上不少于10%。

機(jī)制聯(lián)動(dòng)

劃定城市更新項(xiàng)目中小戶(hù)型占比

當(dāng)前，廣州市正逐步健全市、區(qū)兩級(jí)住房保障機(jī)構(gòu)，在城市更新地引領(lǐng)下，中心城區(qū)住房供應(yīng)能力顯著增加。隨著廣州深化實(shí)施城市更新行動(dòng)，《規(guī)劃》提出，要建立城市更新與住房供應(yīng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，穩(wěn)步增加商品住房和保障住房供應(yīng)，特別要增加軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)住房用地，提升中小套型住房比例。

城市更新是廣州優(yōu)化住房供給的一個(gè)重要抓手。“十四五”期間，廣州力爭(zhēng)新增供應(yīng)用于商品住房和政策性住房(不含復(fù)建安置房)建設(shè)的住宅用地不少于2208公頃，其中，商品住房用地不少于2000公頃，政策性住房(不含復(fù)建安置房)用地不少于208公頃。

前不久，住建部印發(fā)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知(征求意見(jiàn)稿)》(下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》)，要求不能因短時(shí)間拆遷城中村導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。同時(shí)，提出在城市更新進(jìn)程中，要同步做好中低價(jià)位、中小戶(hù)型長(zhǎng)期租賃住房建設(shè)。

根據(jù)《規(guī)劃》，今后，廣州市城中村改造項(xiàng)目融資地塊建設(shè)配置的商品住宅中，90平方米以下中小戶(hù)型住房建筑面積將占全部商品住宅建筑面積的比例，在第一、第二、第三圈層分別不得低于40%、30%、25%。此外，60平方米以下的小戶(hù)型住房建筑面積占全部商品住宅建筑面積的比例應(yīng)不低于15%、10%、5%。

《規(guī)劃》鼓勵(lì)通過(guò)實(shí)施城中村改造，在復(fù)建區(qū)集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃性住房，統(tǒng)籌解決新市民和低收入群體“一間房、一張床”居住需求。到2025年底前，廣州市納入城市更新三年實(shí)施計(jì)劃的83條城中村將基本完成回遷安置房建設(shè)，其余100條城中村回遷安置房將開(kāi)工建設(shè)。

在復(fù)建安置區(qū)村民出租住房中，《規(guī)劃》規(guī)定，建筑面積30平方米以下的集體宿舍型、單間型住房，原則上應(yīng)占到全部出租住房總建筑面積20%以上;建筑面積60平方米以下的上述戶(hù)型應(yīng)累計(jì)占出租房總建筑面積60%以上;建筑面積90平方米以下住房應(yīng)累計(jì)占到全部出租房總建筑面積80%以上。此舉將有效防止城市更新過(guò)度房地產(chǎn)化，為城市新市民、青年群體在穗住有所居拓寬新渠道。

分區(qū)施策

引導(dǎo)住房與產(chǎn)業(yè)、人口流向高度協(xié)同

從本次《規(guī)劃》來(lái)看，“十四五”期間，廣州將繼續(xù)以多管齊下的途徑解決城市住房問(wèn)題，在向著職住平衡、產(chǎn)城融合的目標(biāo)努力中，發(fā)揮住房發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用。

除以城市更新作為調(diào)控手段統(tǒng)籌供需結(jié)構(gòu)外，《規(guī)劃》也特別強(qiáng)調(diào)了因地制宜原則，根據(jù)全市11個(gè)行政區(qū)的不同狀況，采取“一區(qū)一策”的方式，并為各區(qū)作出了住房發(fā)展的制度指引。在夯實(shí)11個(gè)行政區(qū)區(qū)級(jí)主體責(zé)任的前提下，廣州以“一區(qū)一策”為原則，因地制宜推進(jìn)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，讓住房供應(yīng)與人口流向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局協(xié)同一致。

《規(guī)劃》提出，越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)要持續(xù)深入推進(jìn)城市更新，穩(wěn)定住房供應(yīng)能力，提高中小套型商品住房、政策性住房的供應(yīng)占比，進(jìn)一步提升中心城區(qū)居住環(huán)境品質(zhì)。針對(duì)外圍城區(qū)的住房發(fā)展，《規(guī)劃》提出，白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)是中心城區(qū)人口與功能疏解的主要區(qū)域，“十四五”期間，要增加住房供應(yīng)能力，完善公共服務(wù)設(shè)施配套，強(qiáng)化與主城區(qū)的交通便捷性。

此外，對(duì)于副中心南沙區(qū)，《規(guī)劃》強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化住房對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)建國(guó)際化人才特區(qū)的支撐作用，滿(mǎn)足創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才就地安居的需求，并提出探索在粵港澳特色合作平臺(tái)周邊，建設(shè)交通便利、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的國(guó)際化社區(qū)。

值得注意的是，《規(guī)劃》清晰構(gòu)建了廣州各區(qū)“十四五”新增住房分布圖。從各區(qū)新增住房分布來(lái)看，城中村改造項(xiàng)目將成為中心城區(qū)的主要新增住房來(lái)源，此外，白鵝潭商務(wù)區(qū)、天河智慧城、白云湖數(shù)字科技城、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，也是新增住房的重點(diǎn)布局區(qū)域，將助力廣州實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展目標(biāo)。

除在市域內(nèi)統(tǒng)籌布局以為，《規(guī)劃》提出，為深入推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展以及廣州大都市圈建設(shè)，廣州市作為區(qū)域核心引擎的功能將不斷強(qiáng)化，與周邊城市合作增強(qiáng)，跨城通勤、居住的趨勢(shì)日益明顯。在此形勢(shì)之下，廣州市將加強(qiáng)與香港、澳門(mén)、佛山、清遠(yuǎn)等城市的住房合作，共同打造宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈。

廣州市11區(qū)“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃布局

越秀區(qū)

新增住房主要通過(guò)城市更新供應(yīng)，主要布局在登峰村、西坑村和瑤臺(tái)村等城中村改造區(qū)域。

荔灣區(qū)

加大住宅用地收儲(chǔ)和供應(yīng)，加強(qiáng)人才公寓籌建。新增住房主要布局在白鵝潭地區(qū)，重點(diǎn)集中在茶滘、東漖、海南村、沙河村和西郊村等城中村改造區(qū)域。

海珠區(qū)

住房發(fā)展支持“一區(qū)一谷一圈”創(chuàng)新發(fā)展平臺(tái)建設(shè)，新增住房主要布局在赤沙村、瀝滘村、石溪村和鳳和村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)琶洲核心片區(qū)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

天河區(qū)

新增住房主要布局在天河智慧城和天河智谷片區(qū)，以及冼村、新塘、新合、員村、吉山、棠下和車(chē)陂等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在天河智慧城、天河智谷片區(qū)、廣州國(guó)際金融城和天河軟件價(jià)值創(chuàng)新園以及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

南沙區(qū)

新增住房主要布局在橫瀝島尖明珠灣片區(qū)、珠江街粵港深度合作園和南沙街南沙灣片區(qū)，以及金洲村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在南沙科學(xué)城、南沙明珠灣、南沙國(guó)際金融島、粵港深度合作園和南沙慶盛科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

白云區(qū)

新增住房主要布局在白云湖數(shù)字科技城、廣州設(shè)計(jì)之都、白云新城、民科園等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)，以及陳田村、田心村、小坪村和江夏村等城中村改造區(qū)域。

黃埔區(qū)

新增住房主要布局在廣州科學(xué)城和中新廣州知識(shí)城，以及橫沙村、文沖村、沙步村、茅崗村、筆崗村、火村村和劉村村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在廣州科學(xué)城、中新廣州知識(shí)城等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

番禺區(qū)

新增住房主要布局在廣州國(guó)際創(chuàng)新城、廣州南站商務(wù)區(qū)、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)，以及福涌村、里仁洞村、沙溪村等城中村改造區(qū)域。集體用地建設(shè)租賃住房布局在鐘村街。其中，政策性住房重點(diǎn)布局廣州國(guó)際創(chuàng)新城、廣州南站商務(wù)區(qū)、萬(wàn)博商務(wù)區(qū)和番禺汽車(chē)城及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)，有序推進(jìn)中心城區(qū)政策性住房的籌建。

花都區(qū)

新增住房主要布局在融創(chuàng)文旅城板塊、花都湖生態(tài)圈板塊，以及橫潭村、三東村、田美村、楊一村等城中村改造區(qū)域。其中，政策性住房主要布局在臨空高科技產(chǎn)業(yè)園和花都國(guó)際先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)園等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

增城區(qū)

新增住房主要布局在荔城和新塘區(qū)域。其中，政策性住房重點(diǎn)布局在廣州科教城、廣州東部交通樞紐和增城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)平臺(tái)及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。

從化區(qū)

新增住房主要布局在街口街、城郊街、江埔街等從化區(qū)中心區(qū)域及軌道交通站點(diǎn)周邊地區(qū)。