曾寶寶最新發(fā)布的微博中沒(méi)有任何文字，僅配一張《至暗時(shí)刻》的海報(bào)，丘吉爾的凝重面色很可能代表了她當(dāng)下的心情。

堅(jiān)持規(guī)?；?nbsp;花樣年陷債務(wù)違約事件

10月4日，花樣年發(fā)布公告，應(yīng)付款的2.06億美元票據(jù)未能支付，造成實(shí)質(zhì)違約。對(duì)于違約事件的發(fā)生，公告指出是由于“受疫情反復(fù)、行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素的影響”。

花樣年所提出的“階段性緊張”另一層含義是：暫時(shí)沒(méi)有錢(qián)還債。

對(duì)于目前的狀態(tài)，花樣年也表示“盡最大努力‘保工程、保交付、保員工、?；锇椤?，絕不放棄或推卸責(zé)任，努力償付公司債務(wù)，保障業(yè)主、員工、合作伙伴以及投資人的合法權(quán)益?！?/p>

保工程、保交付是房企的責(zé)任底線，投資人損失的是投資，但對(duì)購(gòu)房者而言，項(xiàng)目一旦爛尾，事件將會(huì)轉(zhuǎn)向另一個(gè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。所以無(wú)論是恒大、泰禾，還是如今的花樣年，都必須將其項(xiàng)目交付放在所有工作的首位。面對(duì)部分購(gòu)房者對(duì)于項(xiàng)目能否正常完工的焦慮，曾寶寶直接回復(fù)“不會(huì)”。

在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前，花樣年連續(xù)遭到三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將其評(píng)級(jí)展望降至“負(fù)面”，面對(duì)即將違約的債務(wù)問(wèn)題，花樣年也曾嘗試“排雷”。9月28日，花樣年將彩生活鄰里樂(lè)作價(jià)33億元轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)，33億元分三批到賬，但仍未能避免10月4日的債務(wù)違約事件出現(xiàn)。

早在上半年業(yè)績(jī)會(huì)之上，花樣年已經(jīng)表示“正在處理重資產(chǎn)，包括長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目?！?/p>

2020年年初，花樣年首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埢菝髟诤?00億銷(xiāo)售目標(biāo)。彼時(shí)，花樣年正式任命曾寶寶擔(dān)任花樣年地產(chǎn)集團(tuán)CEO。

花樣年500億的目標(biāo)在2020年并未達(dá)成，但仍然實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額492.1億元，同比增長(zhǎng)35.9%，這是一個(gè)不錯(cuò)的增長(zhǎng)速度，但同時(shí)也意味著其將運(yùn)用較大的財(cái)務(wù)杠桿。

花樣年并非今年第一家曝出債務(wù)違約房企，也一定不是最后一家，我們盤(pán)點(diǎn)千億左右的“高周轉(zhuǎn)”房企，有不少在最近也頻頻曝出種種風(fēng)險(xiǎn)跡象，如果政策持續(xù)、市場(chǎng)依舊下行，整個(gè)行業(yè)的房企債務(wù)違約事件也將不斷出現(xiàn)。

整個(gè)行業(yè)都在緊盯政策是否會(huì)放松，但不久前一次會(huì)議的召開(kāi)，讓不少人放棄了期待。

央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，央行行長(zhǎng)易綱主持，副行長(zhǎng)和銀保監(jiān)會(huì)兩位副主席出席。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房住不炒”的同時(shí)，也提出“兩個(gè)維護(hù)”——維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

會(huì)議對(duì)于現(xiàn)狀的“維護(hù)”態(tài)度，意味著行業(yè)所期待的信貸放水很難出現(xiàn)，行業(yè)融資環(huán)境也大概率不會(huì)出現(xiàn)較為明顯的改變，貨幣政策仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不會(huì)大水漫灌。

央行對(duì)于“房住不炒”的堅(jiān)持態(tài)度意味著去杠桿仍將繼續(xù)，目前的金融政策仍將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。

新房?jī)r(jià)格持續(xù)下降 多城出臺(tái)“限跌令”維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定

房企的困境并非僅在融資端，在新建商品住宅市場(chǎng)之中，一眾城市銷(xiāo)售出現(xiàn)連續(xù)性回落，對(duì)于房企的回款造成了不小的影響，不少城市二次集中土拍成交慘淡，個(gè)別城市甚至接連出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》。其中，8月份國(guó)內(nèi)住宅新開(kāi)工面積增速-1.7%。這是近幾年國(guó)內(nèi)住宅新開(kāi)工面積增速的首次負(fù)增長(zhǎng)，房企對(duì)于二次集中土拍的謹(jǐn)慎，也意味著年內(nèi)開(kāi)工面積很可能繼續(xù)降速。

8月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅回落0.3%。不少頭部房企在8月銷(xiāo)售同比出現(xiàn)了較為明顯的下滑，其中就包括曾經(jīng)喊出“活下去”口號(hào)的萬(wàn)科。

萬(wàn)科的8月銷(xiāo)售情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，8月公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積219.4萬(wàn)平方米，比上年同期相比下降48.12%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額370.3億元，比上年同期下降36.94%。

不少房企在房企回落較為明顯的三四線城市采取“以?xún)r(jià)換量”的措施，目的是為快速回款以緩解債務(wù)問(wèn)題，但引發(fā)了多個(gè)城市的“限跌令”出臺(tái)。

我們以湖北省內(nèi)首個(gè)出臺(tái)“限跌令”的城市鄂州為例，其在公布文件中明確表示：嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)，一房一價(jià)。“一方面不能超過(guò)備案價(jià)銷(xiāo)售，另一方面，漲價(jià)或降價(jià)超過(guò)備案價(jià)10%的浮動(dòng)，需要重新備案，違者將暫停合同網(wǎng)簽和預(yù)售監(jiān)管非重點(diǎn)資金審批撥付，嚴(yán)重的需封頂才能批證?！?/p>

根據(jù)安居客官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，鄂州整體房?jī)r(jià)自5月以來(lái)持續(xù)下跌，整體價(jià)格已跌至去年同期水平。

包括鄂州在內(nèi)，目前全國(guó)至少十城發(fā)布“限跌令”，包括張家口、岳陽(yáng)、桂林、菏澤、昆明、沈陽(yáng)、江陰、株洲、唐山等城市，在未來(lái)也不排除會(huì)有更多城市加入限跌行列。

在多城“限跌令”中，新房?jī)r(jià)格跌幅不能超過(guò)15%成為不少城市的統(tǒng)一選擇。

我們將目光轉(zhuǎn)回環(huán)京市場(chǎng)，在發(fā)布“限跌令”的城市之中，張家口是距離北京最近的城市。在環(huán)京調(diào)控之前，投資客主要將其投資需求釋放于北三縣，所以在市場(chǎng)整體趨冷之時(shí)，張家口樓市首當(dāng)其沖。

張家口住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長(zhǎng)杜繼鑫在一次接受媒體采訪時(shí)表示，張家口主城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)從均價(jià)13000元/平方米降到了均價(jià)8000元/平方米。

此前，張家口市內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，由此直接引發(fā)“限跌令”的出臺(tái)。

“限跌令”的連續(xù)出臺(tái)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的體現(xiàn)。在一部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，一些三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯連續(xù)下降。

“降價(jià)”本身是一種合理的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)基于資金鏈的內(nèi)部政策的調(diào)整，能夠?yàn)槠淇焖倩乜钭龀鲐暙I(xiàn)，但如果多個(gè)房企在某個(gè)城市集中進(jìn)行降價(jià)，那對(duì)于城市的未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期將會(huì)產(chǎn)生影響，降價(jià)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的房企為緩解債務(wù)壓力做出的選擇了。

就目前市場(chǎng)狀況而言，部分價(jià)格下跌較快的城市會(huì)出現(xiàn)“限跌令”，部分價(jià)格漲幅較快的城市也將會(huì)繼續(xù)維持“繃緊”狀態(tài)，比如杭州、廣州、西安均收緊了人才購(gòu)房政策，東莞、廣州等城市也紛紛發(fā)布二手房官方指導(dǎo)價(jià)體系。

一系列政策出臺(tái)的目的是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，一方面保證房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)“硬著陸”，另一方面為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展騰出發(fā)展空間。房?jī)r(jià)關(guān)鍵在“穩(wěn)”，防止大漲、大跌出現(xiàn)，對(duì)于行業(yè)新制度、新生態(tài)的系統(tǒng)建設(shè)仍然需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)并不好看，但對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行而言，依舊是能夠被接受的。如果將眼光放至整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，我們能夠看到其他數(shù)據(jù)仍舊不錯(cuò)。

1-8月，國(guó)內(nèi)進(jìn)出口總值24.78萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)23.7%。在宏觀經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮效應(yīng)是能夠被其他增長(zhǎng)點(diǎn)所抵消的，“房住不炒”仍將是調(diào)控政策延續(xù)堅(jiān)持的方向，花樣年的危機(jī)是具備行業(yè)代表性的，房企自身的“高周轉(zhuǎn)”能否隨著整體調(diào)控政策進(jìn)行轉(zhuǎn)向，也決定了其在今后的發(fā)展道路。

花樣年董事會(huì)主席潘軍將2021年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為600億，這個(gè)數(shù)字較2020年將有22%的增長(zhǎng)。但就目前情況來(lái)看，花樣年需要放下對(duì)于增長(zhǎng)數(shù)字的“迷戀”，全力保障項(xiàng)目交付與債務(wù)清償。