2021年12月17日，德商產(chǎn)投服務(wù)集團(tuán)有限公司（02270.HK）在港交所敲鐘上市，上市首日股價(jià)高開4.5%，盤中最高漲超8%，全天成交額近1700萬(wàn)港元。

招股書顯示，截至2021年5月31日，公司在管建筑面積約為420萬(wàn)平方米，其中，在管住宅物業(yè)總建筑面積約190萬(wàn)平方米，占在管建筑面積的44.7%；在管非住宅物業(yè)總建筑面積約230萬(wàn)平方米，占在管建筑面積的55.3%。

2018年至2020年，德商產(chǎn)投服務(wù)在管建筑面積從約50萬(wàn)平方米，增加至約380萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為175.7%；合約建筑面積由約130萬(wàn)平方米，增加至約680萬(wàn)平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率約為128.7%。

在業(yè)績(jī)層面，2018-2020年及2021年前5個(gè)月，公司分別實(shí)現(xiàn)收入為6396.4萬(wàn)元、6911.6萬(wàn)元、1.27922億元及8915.9萬(wàn)元，2018年至2020年的年復(fù)合增長(zhǎng)率約41.4%。同期，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為3139.4萬(wàn)元、3104.3萬(wàn)元、4291.3萬(wàn)元及1000.3萬(wàn)元，2018年至2020年的年復(fù)合增長(zhǎng)率約16.9%。

從絕對(duì)數(shù)來看，相較于動(dòng)輒收入上百億、在管面積過億平方米的頭部物企，德商產(chǎn)投服務(wù)的收入規(guī)模和在管面積并不算大，但公司憑借打造差異化發(fā)展的道路的賽道優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)。

德商產(chǎn)投服務(wù)的差異化發(fā)展道路，主要體現(xiàn)在兩個(gè)層面：

一是公司植根于中國(guó)西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎成渝城市群。一方面，成渝城市群是國(guó)家大力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能快速帶動(dòng)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)；另一方面，深耕川渝地區(qū)又能使德商產(chǎn)投服務(wù)避開競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)三角、一線沿海等城市，牢牢抓住差異化發(fā)展機(jī)會(huì)。

二是公司業(yè)務(wù)具備服務(wù)多樣性場(chǎng)景能力，多元化營(yíng)收結(jié)構(gòu)令業(yè)績(jī)更加穩(wěn)定。公司分別為住宅物業(yè)、街區(qū)及其他商業(yè)物業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等多種類型物業(yè)客戶提供服務(wù)。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，2018至2020年及2021年前5個(gè)月，德商產(chǎn)投服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占比分別為47.1%、49.5%、48%和51.6%；增值服務(wù)收入占比分別為52.9%、50.5%、52%、48.4%。

站在當(dāng)下，德商產(chǎn)投服務(wù)的差異化發(fā)展道路顯得尤為關(guān)鍵。去年以來，“預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管”、“三條紅線”、“兩集中”等政策接連出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普遍承壓，甚至個(gè)別頭部房企出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問題。長(zhǎng)期來看，在住房不炒的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)的邏輯很難成立。

這也導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的增長(zhǎng)邏輯，發(fā)生了根本性的改變。過去幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高速擴(kuò)張，給物業(yè)管理公司帶來了源源不斷的管理資源和收入。而在當(dāng)下，隨著開發(fā)商的業(yè)務(wù)增速逐漸放緩，地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理開始脫鉤，物業(yè)管理行業(yè)的獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)。

在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)邏輯生變的大背景下，德商產(chǎn)投服務(wù)的差異化發(fā)展道路，或?qū)⒊蔀橥苿?dòng)其業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的最大保證。