近日，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《廣東省人民政府關(guān)于設(shè)立廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）?！杜鷱?fù)》稱，同意設(shè)立廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，實(shí)行現(xiàn)行省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的政策。這樣，廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就是廣州市第9個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，也是廣州市第6個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)。

一邊是光環(huán)繼續(xù)疊加，一邊是《批復(fù)》里最后提及的“嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”，這樣的“一增一減”，令琶洲及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)成為本周焦點(diǎn)。在不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，這是一場(chǎng)屬于琶洲及周邊板塊樓市的利好，將帶動(dòng)眾多板塊的樓價(jià)上揚(yáng)。但已經(jīng)進(jìn)入全新行業(yè)周期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，真會(huì)如此嗎？

(相關(guān)資料圖)

嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，不是琶洲樓價(jià)向上的充分條件

廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)設(shè)立的消息一出，不少房地產(chǎn)人士就開始吆喝叫好起來。不少二手房經(jīng)紀(jì)近日頻頻致電記者，為記者解讀這波利好。一位李姓經(jīng)紀(jì)說：“廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正式獲批，意味著住宅產(chǎn)品將供不應(yīng)求，琶洲板塊的利好肯定最大，在售的一手住宅趕緊先買，我們也有關(guān)系能訂到一些好樓層?！鄙踔吝B番禺區(qū)蓮花山等地的樓盤都來蹭熱度，文案為“廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)及地鐵8號(hào)線東延線公示，利于蓮花灣區(qū)建設(shè)……”一時(shí)間，似乎房子只要蹭上“琶洲”二字都能熱銷一樣。

但對(duì)于買家最關(guān)心的樓價(jià)問題，此時(shí)還是需要冷靜看待。

第一，商品房作為一種商品，其價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系影響。

從現(xiàn)狀看，琶洲板塊二手房市場(chǎng)并非供不應(yīng)求，相反，今年以來的需求量都有所下降。某大型二手房平臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴羊城晚報(bào)記者，琶洲片區(qū)今年來二手住宅成交行情一般，第三季度有成交記錄的琶洲中區(qū)和磨碟沙板塊是7套，同比減少3套，環(huán)比第二季度還減少4套，而在這兩個(gè)板塊里的二手放盤量則超過250套。因此從整體上看，琶洲板塊二手行情并不活躍，部分房源因素質(zhì)較好能以接近放盤價(jià)的價(jià)格成交，但更多的房源成交價(jià)則比放盤價(jià)低5%-10%，且成交周期從1個(gè)月至1年多不等。

今年琶洲板塊一手住宅市場(chǎng)則有些不同，有貨可售的保利項(xiàng)目、越秀地產(chǎn)項(xiàng)目定位都很高端，每套單位總價(jià)都在千萬元以上，兩三千萬一套的單位有不少。它們的成交算是活躍的，根本原因在于現(xiàn)階段琶洲板塊一手樓市產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏大、供應(yīng)量少。但此時(shí)這些樓盤是否會(huì)調(diào)價(jià)，開發(fā)商都在謹(jǐn)慎考慮。

第二，商品房的價(jià)格和市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)。

這更容易理解。如果在樓市量?jī)r(jià)齊升的大環(huán)境里，哪怕是遠(yuǎn)郊的房子都不憂賣，此時(shí)房子遇到了一個(gè)大風(fēng)口；但是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入全新周期，樓市生態(tài)正在改變，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過去，人們會(huì)將有效的“房票”放在更合適的房子身上。需求變得更加理性的市場(chǎng)里，房?jī)r(jià)不是靠很多張嘴就能吹漲。這也是琶洲板塊二手樓市今年相對(duì)安靜的根本原因。

在樓市一路高歌之時(shí)，琶洲的各種標(biāo)簽都是錦上添花的光環(huán)，能讓房子實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)；而在樓市調(diào)整期，琶洲的各種標(biāo)簽相對(duì)更體現(xiàn)出穩(wěn)定器的作用，雖不會(huì)直接拉升樓價(jià)，但也能讓這里的樓價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺。

總體來說，廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的設(shè)立并不是區(qū)域樓價(jià)上漲的充分條件，畢竟琶洲的標(biāo)簽還有很多。琶洲及周邊樓價(jià)的變化，和供求、信貸、市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品自身素質(zhì)等都有關(guān)系。

嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，不等于琶洲再無宅地供應(yīng)

《批復(fù)》指出，廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)必須依法供地，以產(chǎn)業(yè)用地為主，合理、集約、高效利用土地資源，嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

其中的“嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)”9個(gè)字，是目前樓市領(lǐng)域最聚焦的話題之一。不少房地產(chǎn)從業(yè)人員借此大做文章稱“住宅絕唱”“以后無新增住宅供應(yīng)”等，以此推動(dòng)現(xiàn)階段一二手樓市的成交。

但實(shí)際上并非如此。

首先，可以先認(rèn)真看看相關(guān)文件。此次批準(zhǔn)設(shè)立的廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，文件里顯示其規(guī)劃面積為702.1672公頃，分為三個(gè)片區(qū)，各自的“四至”范圍都很清晰。細(xì)心的人還會(huì)發(fā)現(xiàn)，2021年時(shí)廣州曾出現(xiàn)的“廣州琶洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”，其規(guī)劃面積為1287.47公頃，比此次的廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多了585.3公頃。即便真的在廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)限制宅地供應(yīng)，在它之外的地方例如上述585.3公頃用地中可并沒有類似的限制。如果將范圍擴(kuò)大至琶洲片區(qū)，尚未設(shè)限的用地還有不少。

其次，再來看看宅地及一手住宅情況。去年和今年，琶洲都有宅地現(xiàn)身集中供地市場(chǎng)，且都被順利成交；就在今年的6月份，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《琶洲南區(qū)城市設(shè)計(jì)深化及控制性詳細(xì)規(guī)劃》征詢意見公示，從中可見，琶洲南區(qū)用地規(guī)劃有所優(yōu)化調(diào)整，和原規(guī)劃相比，優(yōu)化后的規(guī)劃里增加了十多宗宅地，而這些宅地，基本位于此次設(shè)立的廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南區(qū)。對(duì)比地圖空間，這些宅地多在赤沙村舊改范圍。2020年6月，赤沙村的舊改合作企業(yè)已經(jīng)敲定。值得留意的是，琶洲東部也還有一些城中村，如果順利更新，也能為市場(chǎng)提供新增住宅供應(yīng)量。

值得一提的是，2019年廣州市通過的《琶洲地區(qū)2019-2035年的發(fā)展規(guī)劃》顯示，到2035年時(shí)，琶洲地區(qū)的就業(yè)人口將達(dá)到80萬人，居住人口達(dá)到34萬人。而廣州市海珠區(qū)發(fā)布的第七次全國(guó)人口普查公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，算上琶洲街道和官洲街道，琶洲片區(qū)常住人口近15萬人。為了迎接更多常住人口的到來，住房就需同步配建，由此也能預(yù)判，琶洲片區(qū)的住宅供應(yīng)會(huì)陸續(xù)來。

總的來說，廣州琶洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)嚴(yán)禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，并不等于琶洲一手住宅就會(huì)成“絕唱”，琶洲片區(qū)的一手住宅，該有的還是會(huì)有。