5月6日，北京土地市場再成交兩宗涉宅用地，建工、城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元競得豐臺區(qū)青塔街道地塊，華潤、中鐵聯(lián)合體以37.26億元以及現(xiàn)房銷售面積18000平方米競得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，兩地塊均觸頂成交，溢價率為15%，總成交金額64.745億元。

土拍規(guī)則升級后首拍，房企積極性依然高漲

值得注意的是，本次出讓宗地正是北京調(diào)整土拍規(guī)則的兩宗地塊。4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會對這兩宗地塊的土拍規(guī)則調(diào)整為：同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。

【資料圖】

對于這一調(diào)整，北京市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“同一集團成員企業(yè)”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。此外，項目多數(shù)設(shè)置搖號環(huán)節(jié)，本次調(diào)整將更加有效的抑制通過增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號中簽概率的情況發(fā)生，繼續(xù)營造更加公平的市場環(huán)境。

即便將土拍規(guī)則調(diào)整得更為“嚴(yán)格”，但并不影響房企們積極拿地。在現(xiàn)場競拍前，豐臺區(qū)青塔街道地塊收到了17次報價，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊收到了11次報價。據(jù)不完全統(tǒng)計，兩宗地塊參與競拍的房企超20家，除了金茂、首開、華潤、龍湖、保利等“熟面孔”外，還有來自地方的江蘇師山置業(yè)、揚州華景置地、南通海門海泰等“新面孔”。

北京鏈家研究院分析師岳微表示，從房企來看，參與主力仍為實力雄厚且在區(qū)域有深耕經(jīng)驗的房企，值得注意的是，長期未在北京拿地的萬科以聯(lián)合體再度參與北京市場。此外，南方房企進京布局意愿也更加強烈。

兩宗地塊價格雙雙觸頂，競得人均為搖號產(chǎn)生

土拍當(dāng)日，率先進行的是豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊，該地塊位于西四環(huán)的西側(cè)，蓮石東路的南側(cè)，四環(huán)旁，地塊用地面積16944.582平方米，建筑規(guī)模52000平方米，銷售指導(dǎo)價是85000萬元/平方米。

該地塊起始價為23.9億元，上限價為27.485億元，共吸引了17家房企及聯(lián)合體報名，在開拍前網(wǎng)上報價已達到25.82億元。在現(xiàn)場競價開拍不到5分鐘，該地塊價格迅速觸頂。根據(jù)該地塊土拍規(guī)則，直接進入搖號環(huán)節(jié)。最終，在15家參與搖號的房企中，建工、城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體成為“幸運兒”，以27.485億元拿下該地塊，溢價率15%。

對于青塔地塊如此火熱的原因，岳微分析稱，首先是地理位置優(yōu)越，緊鄰西四環(huán)，與海淀區(qū)一路之隔，有地鐵11號線規(guī)劃預(yù)期，周邊配套、居住界面成熟；同時，地塊體量小，居住屬性純粹，總價不高，房地價差較大，有充足的利潤空間；此外，近年來，西四到五環(huán)之間新房項目供應(yīng)主要集中在豐臺區(qū)小瓦窯、大瓦窯板塊以及石景山區(qū)衙門口板塊，青塔板塊無直接競品項目，預(yù)計銷售流速較為可觀。

另一宗地塊為大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6005地塊，該地塊土地面積41091.4平方米，建筑控制規(guī)模93718.5平方米，容積率2.5，還將配建一個幼兒園，銷售指導(dǎo)價是66000元/平方米。

該地塊起始價為32.4億元，上限價為37.26億元，若價格觸頂轉(zhuǎn)為競現(xiàn)房銷售面積，上限為18000平方米。該地塊共吸引了11家房企及聯(lián)合體報名，在開拍前網(wǎng)上報價已達到34.1億元。在現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，該地塊延續(xù)上宗地塊熱度，土地價格及現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂。最終，在6家參與搖號的房企中，華潤、中鐵聯(lián)合體拿下該地塊，總成交金額37.26億元加現(xiàn)房銷售18000平方米，溢價率15%。

“西紅門版塊為新開發(fā)區(qū)域，在華潤、興創(chuàng)、中鐵等開發(fā)企業(yè)已打造橡樹灣（一期、二期）、御璟星城等新房項目的基礎(chǔ)上，華潤、中鐵再添一子，未來交付后，將形成一個高品質(zhì)居住圈，市場認(rèn)可度及潛力價值提升?！痹牢⒈硎?。

核心城市土拍熱度回溫，北京土拍節(jié)奏逐漸緊湊

今年，北京土地市場整體呈現(xiàn)愈加回暖態(tài)勢，但單一地塊的成交依然呈現(xiàn)冷熱不均、分化明顯的局勢。岳微提到，非集中供應(yīng)以來，2宗熱點地塊觸及上限搖號確定歸屬，2宗地塊出讓遇冷由開發(fā)企業(yè)托底成交，地塊自身條件及利潤空間成為開發(fā)企業(yè)拿地的決定性因素。

進入2023年以來，22城“集中供地”進一步淡化，普遍發(fā)布2023年土地擬出讓清單，并采取“多次少量”模式供地。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，2023年以來，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，22城成交地塊地價上限占比達48%，底價成交占比達44%。具體來看，北京、上海、杭州、合肥地價上限占比均在六成以上，其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量記錄。

北京土地市場熱度不減的同時，土地掛牌也較為頻繁。就在5月4日，北京市規(guī)自委將石景山衙門口713地塊、經(jīng)開區(qū)臺湖0032地塊、順義新城第19街區(qū)19-69地塊、順義新城第20街區(qū)6001地塊等4宗地塊由預(yù)申請正式轉(zhuǎn)為掛牌，土拍規(guī)則延續(xù)“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地”的規(guī)定。根據(jù)公告，這4宗地塊或?qū)⒂?月1日集中出讓。