“尊重土地價(jià)值，也尊重城市價(jià)值”。

——合生創(chuàng)展集團(tuán)住宅投資事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理閆家瑞如是說(shuō)。

11月2日，合生創(chuàng)展發(fā)布前10月銷售業(yè)績(jī)。一向低調(diào)的老牌房企以其“量?jī)r(jià)齊升”的亮眼成績(jī)?cè)俅嗡⑿氯藗儗?duì)它的認(rèn)知，也用數(shù)據(jù)佐證了合生對(duì)土地價(jià)值和城市價(jià)值的尊重。

數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展前10月實(shí)現(xiàn)合約銷售額約363.36億元，同比上升42.6%，增長(zhǎng)率創(chuàng)新高；銷售平均售價(jià)為36355元/㎡，同比上升約103.5%。其中10月單月合約銷售額更是突破記錄創(chuàng)歷史新高達(dá)61.36億元，同比增長(zhǎng)76.78%。

業(yè)績(jī)是反映企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行階段的情況下，部分企業(yè)發(fā)展舉步維艱，業(yè)績(jī)目標(biāo)難以完成。在此情況下，能逆勢(shì)增長(zhǎng)的合生創(chuàng)展絕對(duì)有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。

堅(jiān)持“中高端精品戰(zhàn)略” 深耕三大經(jīng)濟(jì)圈

正所謂機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人的。合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)的逆勢(shì)突圍離不開其在項(xiàng)目布局上的正確決策和對(duì)產(chǎn)品的精心打造。

在項(xiàng)目布局上，合生創(chuàng)展堅(jiān)持以北京、上海、廣州三大城市為軸心，構(gòu)筑環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大經(jīng)濟(jì)圈為一體的事業(yè)版圖。近年來(lái)公司主要收入均來(lái)自于一線城市及核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域，據(jù)中期報(bào)告顯示，截至2021年6月底，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備總建面為3048萬(wàn)平，其中地產(chǎn)板塊一線城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)占比達(dá)75%。

合生創(chuàng)展閆家瑞表示，多年來(lái)，公司堅(jiān)持以審慎的態(tài)度，通過(guò)多元化方式獲取城市核心地段的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目，根據(jù)公司戰(zhàn)略，每年會(huì)推出一些明星與流量項(xiàng)目，有序釋放土地儲(chǔ)備為集團(tuán)形成源源不斷的業(yè)績(jī)供應(yīng)。

在產(chǎn)品領(lǐng)域，閆家瑞表示，合生創(chuàng)展從前期規(guī)劃到后期落地著力打造產(chǎn)品的差異化，不斷提升產(chǎn)品價(jià)值和創(chuàng)新意識(shí)。

在前期規(guī)劃方面，合生創(chuàng)展將房地產(chǎn)全流程前置，根據(jù)客戶的居住需求和購(gòu)買偏好打造產(chǎn)品IP和細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)高度貼合市場(chǎng)，形成產(chǎn)品殺傷力。

在產(chǎn)品呈現(xiàn)方面，合生創(chuàng)展多年堅(jiān)持“中高端精品戰(zhàn)略”，不斷升級(jí)迭代“頂級(jí)豪宅、中高端品質(zhì)住宅、寫字樓&公寓”三大住宅產(chǎn)品線，打造了合生·縵系、帝景系、駿景系、國(guó)際城系等系列精品項(xiàng)目，在滿足業(yè)主不斷升級(jí)的居住需求同時(shí)，讓產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)再上新臺(tái)階，閆家瑞表示，合生創(chuàng)展堅(jiān)持尊重客戶、尊重土地價(jià)值和城市價(jià)值，結(jié)合城市歷史和文化，打造代表城市形象的地標(biāo)性建筑。

堅(jiān)持中高端產(chǎn)品線的同時(shí)，合生創(chuàng)展在2021年審時(shí)度勢(shì)，推出新一代生活方式品牌合生·ME悅，一經(jīng)入市便受到市場(chǎng)熱捧。此外廣州的合生?中央城也一路熱銷，成為黃埔區(qū)銷量及口碑俱佳的網(wǎng)紅大盤；杭州的合生創(chuàng)展名邸以全方位數(shù)字推廣，靈活運(yùn)用線上線下組合營(yíng)銷路徑，閉環(huán)式推動(dòng)項(xiàng)目銷售爆點(diǎn)，開盤即實(shí)現(xiàn)全盤高達(dá)95%去化，為10月銷售業(yè)績(jī)做出突出貢獻(xiàn)；上海昆山的合頌蘭亭、合樾蘭亭、廣州的湖山國(guó)際等項(xiàng)目持續(xù)熱銷貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

可以看出，合生創(chuàng)展在不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，合理安排開發(fā)力度和供貨節(jié)奏，以差異化的操作方式保證現(xiàn)金流安全，努力實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)價(jià)值最大化。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，以改善和剛需型產(chǎn)品確保去化率，以高端產(chǎn)品保利潤(rùn)，以領(lǐng)先的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升品牌溢價(jià)，尋求多元化發(fā)展。

財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健 以資金需求驅(qū)動(dòng)銷售

值得注意的是，合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)的逆勢(shì)增長(zhǎng)并不是通過(guò)高杠桿取得的。合生創(chuàng)展一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

據(jù)中期業(yè)績(jī)顯示，合生創(chuàng)展2021年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額160.74億港元，同比上升49.7%，毛利率達(dá)101.25億港元，去年同期為71.46億港元。

截至6月末，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3334億港元，凈資產(chǎn)約1099億港元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不包含受限制現(xiàn)金）約428.55億港元，較去年年底上漲44.5%，流動(dòng)比率2.01，繼續(xù)保持著現(xiàn)金流寬裕的穩(wěn)健表現(xiàn)。

此外，截至6月末，合生創(chuàng)展剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63.2%，凈負(fù)債率為66.0%，現(xiàn)金短債比為1.45，繼續(xù)保持“零踩線”的穩(wěn)健表現(xiàn)。

對(duì)于公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，閆家瑞表示，不管市場(chǎng)環(huán)境的好壞，合生一直以來(lái)都把風(fēng)險(xiǎn)管控放在第一位，實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展策略。而且在“三條紅線”出臺(tái)前，合生對(duì)自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)也有相應(yīng)的內(nèi)部要求，始終堅(jiān)持比較謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)態(tài)度，保證資金安全性。

閆家瑞進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房企資金主要靠融資和銷售回款來(lái)保障。在融資方面，合生作為民營(yíng)企業(yè)，其融資利率處于較低水平，這也是多年來(lái)合生債務(wù)不是大問(wèn)題的原因；對(duì)于回款來(lái)講，合生堅(jiān)持以資金需求驅(qū)動(dòng)銷售，在制定企業(yè)銷售目標(biāo)和增長(zhǎng)率時(shí)，會(huì)采取穩(wěn)健審慎的態(tài)度把握平衡，不會(huì)過(guò)分激進(jìn)，既要保持增長(zhǎng)又要把控風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

科技賦能 跨周期打造線上線下閉環(huán)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，科技和人才成為高質(zhì)量發(fā)展的“雙引擎”?？萍假x能也成為眾多房企在進(jìn)入管理紅利時(shí)期戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的選擇之一。

近年來(lái)，合生創(chuàng)展加速企業(yè)科技化、信息化賦能。依托智能化技術(shù)及管理方式，實(shí)現(xiàn)多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用場(chǎng)景，跨周期打造線上線下全業(yè)務(wù)流程的大小閉環(huán)。通過(guò)科技提升管理效能，為公司高質(zhì)量增長(zhǎng)提供充足保障。

閆家瑞表示，合生創(chuàng)展科技賦能全周期、全業(yè)務(wù)流程，從拿地研判到設(shè)計(jì)、工程建設(shè)以及銷售前后端的服務(wù)，保證展示、交易、簽約、按揭、權(quán)證辦理等形成一個(gè)真正的全閉合流程，將科技化與數(shù)字化融入到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中。

閆家瑞舉例說(shuō)，比如科技賦能工程，可以實(shí)現(xiàn)品質(zhì)和過(guò)程的管控，進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控與結(jié)算，付款節(jié)點(diǎn)更加透明化，保證工程節(jié)點(diǎn)。

閆家瑞進(jìn)一步表示，線上賣房十分復(fù)雜，這套系統(tǒng)需要打通銀行、政府、金融等多個(gè)節(jié)點(diǎn)，但合生內(nèi)部的業(yè)務(wù)閉環(huán)系統(tǒng)已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，走在行業(yè)的前端，待政府、銀行等提供接口后可完成打通。未來(lái)除自己使用外，合生還希望逐步與政府、企業(yè)等合作，對(duì)外輸出共享產(chǎn)生收益。

在營(yíng)銷能力的創(chuàng)新上，合生創(chuàng)展利用科技手段賦能營(yíng)銷流程及模式創(chuàng)新，打造全流程產(chǎn)業(yè)鏈的全場(chǎng)景智慧營(yíng)銷平臺(tái)，將客戶管理、智慧案場(chǎng)、在線交易、智慧交付串聯(lián)打通，提升客戶忠誠(chéng)度和體驗(yàn)感。同時(shí)，全面啟動(dòng)在線獲客產(chǎn)品應(yīng)用，流量平臺(tái)投放以效果化為導(dǎo)向，提升線上營(yíng)銷拓客能力；此外內(nèi)容生產(chǎn)以多矩陣原生創(chuàng)作為主，并結(jié)合直播讓公域流量聚焦項(xiàng)目，增加曝光度的同時(shí)帶來(lái)意向客戶，通過(guò)數(shù)據(jù)算法以線上高效流量匹配線下優(yōu)質(zhì)資源打造行業(yè)線上營(yíng)銷閉環(huán)，真正實(shí)現(xiàn)全域流量觸達(dá)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷降本增效。

閆家瑞表示，在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理層面，合生創(chuàng)展在數(shù)字化管理上進(jìn)行多年探索，采用智慧管理駕駛艙、智慧辦公及工單結(jié)算系統(tǒng)，形成管理流程的閉環(huán)。管理駕駛艙賦能管理，可實(shí)時(shí)查看管理動(dòng)態(tài)，直觀了解企業(yè)運(yùn)營(yíng)各維度的數(shù)據(jù)，由此做出科學(xué)的判斷指導(dǎo)管理工作，通過(guò)駕駛艙分解成大小工單，將工作分解到每個(gè)人的每項(xiàng)工作的某一個(gè)維度，實(shí)現(xiàn)平臺(tái)+個(gè)人的科技賦能提質(zhì)增效。

值得注意的是，合生活作為合生創(chuàng)展旗下集物業(yè)管理、科技服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等為一體的科技創(chuàng)新型企業(yè)，以物業(yè)管理切入點(diǎn)，為業(yè)主提供線上線下互結(jié)合的社區(qū)服務(wù)。截至2021年6月30日，已服務(wù)超200個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)管理面積過(guò)1億平方米。

科技賦能下的合生活，多維度布局社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)社區(qū)前置倉(cāng)、合伙人制度等創(chuàng)新商業(yè)模式打通線上線下生態(tài)圈，深度融合物業(yè)管理、金融、大健康等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，創(chuàng)造多元化經(jīng)營(yíng)收入，助力城市、社區(qū)智慧化進(jìn)程。

多元業(yè)務(wù)優(yōu)化布局 輕重資產(chǎn)齊頭并進(jìn)

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，房企多元化轉(zhuǎn)型發(fā)展成為制勝未來(lái)的必經(jīng)之路。

而合生經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，已逐步發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)生活運(yùn)營(yíng)商。旗下地產(chǎn)、商業(yè)、基建、合生活、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展，科技、養(yǎng)老、文旅、健康、金融等多元業(yè)態(tài)優(yōu)化布局，公司已成為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)公司。

據(jù)中期報(bào)告顯示，合生創(chuàng)展上半年在地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)、基建和投資五大業(yè)務(wù)方面的收益分別達(dá)到64.83億港元、20.26億港元、11.56 億港元、14.01億港元、50.07億港元。

在談及多元化時(shí)，閆家瑞表示，對(duì)于合生來(lái)講更多是兩個(gè)方向：一方面利用科技賦能手段降本增效，提升管理效率，探索新的房地產(chǎn)開發(fā)模式；另一方面是重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化，為集團(tuán)提供多元化的收入來(lái)源。地產(chǎn)板塊銷售收入將作為壓艙石，為其他方面收入提供相應(yīng)的彈藥，與其他各板塊均衡發(fā)展。

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，合生創(chuàng)展卻依舊能把控風(fēng)險(xiǎn)，憑借其優(yōu)秀的產(chǎn)品力、服務(wù)力，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)能力、高效的科技賦能和多元布局優(yōu)勢(shì)，在整體市場(chǎng)環(huán)境低迷的情況下，穿越周期，取得業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)，保持可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。