地鐵18號(hào)線通車后，廣州地鐵總里程已經(jīng)達(dá)到589.4公里，此外還有有軌電車，廣清、廣州東環(huán)城際鐵路等，共同構(gòu)成了龐大的城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)。這讓越來(lái)越多的新建居住樓盤被軌道交通覆蓋。城市肌理隨著軌道交通不斷擴(kuò)展，沿著地鐵買房的選擇面也越來(lái)越寬。

梳理國(guó)慶乃至今年前9月的廣州樓市狀況，不難發(fā)現(xiàn)，不少“地鐵盤”受到消費(fèi)市場(chǎng)的追捧。盡管在當(dāng)前樓市環(huán)境下，整體成交情況不如去年，但軌道沿線樓盤的表現(xiàn)仍然可圈可點(diǎn)。

高成交量樓盤普遍臨近軌道站點(diǎn)

今年國(guó)慶期間，廣州番禺亞運(yùn)城推售“天瓏”組團(tuán)88—165平方米產(chǎn)品，“整體賣得還是不錯(cuò)的，新增認(rèn)購(gòu)超過(guò)200套，銷售額6個(gè)億。”亞運(yùn)城營(yíng)銷相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

亞運(yùn)城開(kāi)發(fā)至今已有十多年，盡管距離廣州市中心超過(guò)30多公里，但地鐵4號(hào)線設(shè)置的海傍站讓不少人解決了通勤出行難題，未來(lái)3號(hào)線東延段也將以海傍站作為終點(diǎn)。

事實(shí)上，過(guò)去幾年亞運(yùn)城一直穩(wěn)居廣州各樓盤成交量前列。克而瑞廣佛近期盤點(diǎn)的前9月廣州熱銷樓盤中，亞運(yùn)城以2028套的成交量排在首位。

南方日?qǐng)?bào)記者還注意到，這份樓盤名單前10位中，除敏捷綠湖首府、敏捷東樾府位于增城石灘，距離地鐵21號(hào)線增城廣場(chǎng)站超過(guò)10公里，恒大陽(yáng)光半島距離萬(wàn)頃沙站6公里外，其余熱銷樓盤與軌道交通站點(diǎn)的距離均在3000米以內(nèi)。

這其中，銷量1127套排在第6位的品秀星瀚，位于即將開(kāi)通的地鐵22號(hào)線首通段終點(diǎn)陳頭崗站附近，同時(shí)也是這條線路的車輛段上蓋TOD項(xiàng)目。

其他幾個(gè)銷量前列樓盤也擁有軌道優(yōu)勢(shì)，13號(hào)線官湖車輛段上蓋品秀星圖，21號(hào)線鎮(zhèn)龍站臨近的御溪世家，3號(hào)線同和站臨近的越秀星匯云城，以及廣州東環(huán)城際鐵路花城街站旁的融創(chuàng)文旅城，都是如此。即便是距離香雪站2.7公里的合生中央城，也可以通過(guò)公交進(jìn)行快速接駁。

而從克而瑞廣佛統(tǒng)計(jì)的前9月廣州熱銷板塊來(lái)看，包括科學(xué)城、新塘鎮(zhèn)、朱村、中新、知識(shí)城等在內(nèi)，多個(gè)成交量前10位的板塊已經(jīng)有地鐵途經(jīng)。

仍受市場(chǎng)總體走勢(shì)影響

盡管臨近軌道的樓盤受到歡迎，但歷經(jīng)多輪調(diào)控，并發(fā)布二手房參考價(jià)機(jī)制后，即便是軌道交通沿線，也受到市場(chǎng)整體變化影響。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的國(guó)慶假期，一手房成交量前三仍為增城、黃埔、花都，增城今年假期成交比去年減少了29%。該機(jī)構(gòu)指出，今年增城應(yīng)熱區(qū)為中新、永和等地，而朱村、新塘等中心城區(qū)上班族青睞的地鐵沿線板塊供應(yīng)能力減弱，這讓部分買家需求轉(zhuǎn)向21號(hào)線黃埔、14號(hào)線從化范圍。

18號(hào)線雖然將橫瀝、萬(wàn)頃沙納入地鐵輻射范圍，但國(guó)慶假期南沙一手房成交不甚理想?？硕饛V佛監(jiān)測(cè)的兩個(gè)南沙新盤，越秀珠實(shí)天悅海灣和時(shí)代天逸，都不在18號(hào)線沿途，且去化表現(xiàn)都為“差”。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)簽前20名樓盤里甚至沒(méi)有南沙樓盤，而全區(qū)成交量同比則減少了80%，落差明顯。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，南沙樓市正進(jìn)入調(diào)整期，除人才購(gòu)房、市場(chǎng)預(yù)期受影響以外，今年南沙新批供應(yīng)不足亦影響成交，如升龍臻府、中建·玖玥灣等地段較佳，比較受市場(chǎng)關(guān)注的項(xiàng)目均無(wú)法趕在國(guó)慶前開(kāi)盤，亦直接影響成交。

在二手樓市，不同城區(qū)、不同板塊的境遇也不盡相同。中心城區(qū)普遍地鐵通行便利，廣州中原數(shù)據(jù)顯示，9月天河?xùn)|圃、海珠江南西、荔灣珠島花園、白云機(jī)場(chǎng)路、金沙洲等地，與以往相比都有不同程度的降溫，但原因各異。

例如天河?xùn)|圃樓盤多受貸款周期拉長(zhǎng)和二手房參考價(jià)影響，使得購(gòu)房者入市步伐放緩。而白云金沙洲雖然帶看量環(huán)比增長(zhǎng)，但業(yè)主報(bào)價(jià)持續(xù)保持強(qiáng)硬，使得議價(jià)空間窄，再加上前段時(shí)間該區(qū)域需求活躍消耗了不少客源、盤源，促使成交能力下降，因此需要一定時(shí)間進(jìn)行補(bǔ)給。

而在番禺，中原研究發(fā)展部指出，受到地鐵18號(hào)線開(kāi)通，讓沿途板塊房源含金量進(jìn)一步提升，洛溪板塊內(nèi)未公布參考價(jià)的二手房小區(qū)尚未出現(xiàn)全面降價(jià)的情況，不少業(yè)主對(duì)后市依然保持較強(qiáng)信心，總體的議價(jià)空間基本不超過(guò)5%。

沿著地鐵撿“筍盤”?

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，軌道交通使得城市中心城區(qū)和外圍區(qū)域之間的要素交換和流通變得高效，對(duì)于居住的意義是通行成本的降低，也是生活半徑的放大。

他認(rèn)為，想要將產(chǎn)業(yè)、人口疏解并構(gòu)建為多中心、網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)的成本降下來(lái)，軌道交通必不可少。“當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度以后，繼續(xù)城市化，必須要發(fā)展成多中心，有主城區(qū)、有副中心、有外圍城區(qū)、有新型城鎮(zhèn)、有美麗鄉(xiāng)村，等等。”

觀察廣州近幾年的新推樓盤不難發(fā)現(xiàn)，地鐵沿線樓盤的數(shù)量眾多，且在從化、南沙等較遠(yuǎn)城區(qū)，以及白云、黃埔、花都部分地理位置較為獨(dú)立的鎮(zhèn)街，地鐵站、城際鐵路站點(diǎn)實(shí)際上承擔(dān)著周邊大范圍片區(qū)出行的重任，而地鐵的開(kāi)通，也促使這些片區(qū)的居住樓盤被進(jìn)一步盤活。

合富研究院認(rèn)為，國(guó)慶假期期間廣州樓市熱點(diǎn)主要集中在兩類項(xiàng)目，一是位于“中心+近郊區(qū)域”，屬“筍價(jià)”且具備近地鐵等優(yōu)勢(shì)樓盤，典型的樓盤如荔灣萬(wàn)科金域曦府、海珠中海觀云府、黃埔融創(chuàng)翔龍廣府壹號(hào)等。

該機(jī)構(gòu)也指出，在不少新盤調(diào)降售價(jià)的背景下，廣州樓市“城區(qū)”“郊區(qū)”的成交差距呈現(xiàn)拉大的態(tài)勢(shì)，其中中心城區(qū)和近郊區(qū)域小部分項(xiàng)目讓利幅度集中在5%以內(nèi)，未見(jiàn)擴(kuò)大，但遠(yuǎn)郊特別是增城有近四成樓盤讓價(jià)，部分項(xiàng)目讓家超過(guò)10%，個(gè)別超過(guò)20%。

選擇價(jià)格較為合適，且具有地鐵優(yōu)勢(shì)的樓盤，或許是接下來(lái)一段時(shí)間買房置業(yè)的重要法則。